Štátna katastrálna evidencia nehnuteľností je jednotná systematická databáza, v ktorej sú uložené všetky informácie o objektoch nehnuteľností a ich vlastníkoch. A ak zmeškáte včasnú lehotu na založenie dokončenej stavby a vykonanie zmien na pozemku v registri, majiteľ má niekedy nemalé problémy. Nehovoriac o tom, že takúto nehnuteľnosť nebude možné oficiálne prenajať, predať, vymeniť, darovať či dediť.
Zápis do štátneho katastra môže vykonať vlastník budovy, priestoru, pozemku a inej nehnuteľnosti, jeho dedič, nájomca (pokiaľ doba užívania presiahla päť rokov) a nájomca na neobmedzené užívanie. . Tiež akékoľvek 
z uvedenej kategórie má osoba právo poveriť vypracovaním tohto vydania tretiu osobu na základe notárom overeného splnomocnenia.
Je potrebné pochopiť, že zápis do katastra sa vykonáva v určitom časovom rámci a dokumenty, ktoré budú na to potrebné, sa tiež vyhotovia v určitom čase. Toto ustanovenie a postup zaväzuje vlastníkov nehnuteľností neodkladať konanie na neurčito.
Relevantnosť katastra
Registráciu nehnuteľnosti zabezpečuje štátny monitoring, ktorý vykonáva Rosreestr. Je to potrebné nielen pre sledovanie a kontrolu právnych vzťahov, ale aj pre územný manažment a urbanizmus všeobecne. Evidenciou nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností sa rozumie vloženie do jednej databázy informácií o všetkých jej charakteristikách, vlastnostiach, hraniciach, výmere, počte podlaží budovy, účele, zmenách, ku ktorým dochádza počas prevádzky, a vecných bremenách. Taktiež etapa je dôležitá pre včasnú reorganizáciu a likvidáciu nehnuteľností, či už budov alebo pozemkov.
Vážení čitatelia!
Naše články hovoria o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je jedinečný. Ak chcete zistiť, ako vyriešiť váš konkrétny problém, obráťte sa na online formulár konzultanta vpravo →
Je to rýchle a zadarmo! Alebo nám zavolajte na telefón (24/7):
Je potrebné zapísať sa do katastra:
- Pôda;
- budovanie;
- Zariadenia a pomocné budovy;
- Obytné a nebytové priestory (vrátane bytov);
- Nedokončené stavebné projekty;
- Obytné budovy s viacerými bytmi;
- Lineárne objekty.
Pokiaľ ide o lineárne objekty, je možné zaznamenať určitú vlastnosť. Pomerne často sa nachádzajú vo viacerých katastrálnych územiach súčasne. Preto bude poradie ich registrácie mierne odlišné.
V štátnom katastri nehnuteľností sú povinnými údajmi podrobné popisy, presná adresa miesta a katastrálna hodnota, ktorá ovplyvňuje zdaňovanie.
Cieľové odvolanie
Na registráciu nehnuteľností (budovy, územia, priestory) do štátneho registra katastra, ako si to vyžaduje postup, súčasná ruská legislatíva na to definuje potrebné dokumenty a lehoty. Príslušnú žiadosť vyplní vlastník alebo oprávnená osoba podľa osobitného vzoru štátu (týchto vzorov je niekoľko, v závislosti od účelu žiadosti). Cieľová príťažlivosť nie je menej dôležitá pri určovaní a môže pôsobiť ako nevyhnutnosť:
Na základe vyššie uvedeného možno jasne stanoviť, že existujú tri vzorové aplikácie:
- Evidovať budovy, priestory, pozemky;
- Vytvorenie zoznamu zmien pre objekt, ktorý už má individuálne číslo;
- Na odhlásenie nehnuteľnosti.
Vzorový formulár nie je taký náročný na vyplnenie, obsahuje informácie z dokumentov, ktoré budú priložené. Zároveň by dokumenty nemali mať žiadne opravy a nezrovnalosti v nich určite povedú k zamietnutiu registrácie. A v tomto prípade sa obdobie registrácie odloží na neurčito.
Požadovaná dokumentácia
Dokumenty, ktoré je potrebné predložiť na zápis nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, priamo závisia od typu nehnuteľnosti – budovy, priestory, pozemky atď. Dôležitú úlohu zohráva aj účel objektu a dôvod kontaktovania katastrálneho úradu. Spoločné pre všetky prípady sú nasledujúce dokumenty, ktoré sa predkladajú podľa všeobecného postupu:
Technické a hraničné plány, správy o prieskumoch a skúškach by mali vypracovávať iba kvalifikovaní odborníci z vládnych agentúr alebo súkromných organizácií, ktoré majú v tejto oblasti licenciu.
Konzistentnosť v dizajne
Lehota na vznik nehnuteľnosti (budovy, priestorov, územia) by spravidla nemala presiahnuť osemnásť dní odo dňa podania prihlášky a jej registrácie. A túto lehotu nie je možné zmeniť ani vtedy, ak je potrebné počas procesu registrácie vyžiadať akékoľvek dokumenty od iných inštitúcií. A keďže v prípade, keď nie je možné investovať včas a musíte začať odznova, má zmysel pripraviť si všetky podklady vopred.
Treba tiež poznamenať, že každá transakcia s nehnuteľnosťami, ako aj registrácia dedičstva takéhoto majetku, musí odrážať celý rozsah zmien v štátnej databáze, ako to vyžaduje postup. Navyše po každej zmene vlastníka treba zmeniť aj katastrálny pas. Každú prestavbu priestorov, jednotlivých budov, zlúčenie a rozdelenie území je potrebné bezodkladne zapísať aj do katastrálneho operátu.
Bez ohľadu na dôvod kontaktovania katastrálnej komory sa úkony pri registrácii vykonávajú vždy v rovnakom poradí. Je potrebné pripraviť požadované dokumenty, ísť do kancelárie Rosreestr v mieste nehnuteľnosti, tam vyplniť prihlášku, odovzdať ju spolu s dokumentmi zodpovednému pracovníkovi, dostať od neho potvrdenie a prísť na určený čas na získanie vyplnených prác alebo inej odpovede.
Je to otázka času
Lehotu, v ktorej musí byť nehnuteľnosť zapísaná do katastra nehnuteľností, upravuje súčasná ruská legislatíva. Veľmi častá je situácia, keď sa po odoslaní žiadosti zistí, že nejaké dokumenty chýbajú, sú nesprávne naformátované, obsahujú chyby, nezrovnalosti, prípadne žiadne aktuálne zmeny. A je celkom logické, že v takýchto prípadoch sa doba spracovania oneskorí v závislosti od toho, ako rýchlo sa žiadateľovi podarí nedostatky odstrániť. Netreba však zabúdať, že od podania prihlášky je možné zapísať nehnuteľnosť na štát len v lehote maximálne tridsiatich pracovných dní.
Inštitúcia katastrálnej komory je povinná vrátiť jeho doklady žiadateľovi najneskôr do tridsaťjeden dní odo dňa podania a zaevidovania jeho žiadosti. Tento termín je dodržaný bez ohľadu na prijaté rozhodnutie.
Existujú aj niektoré nuansy, z ktorých jedna je spôsob prijímania dokumentov späť. Napríklad, ak žiadateľ uviedol, že si želá dostávať dokumenty poštou, zodpovední pracovníci katastrálneho úradu sú povinní zaslať hotový výsledok najneskôr do tridsiatichjeden dní odo dňa zaevidovania žiadosti. V takom prípade môže žiadateľ obdržať dokumenty neskôr a lehota omeškania bude závisieť od poštovej služby.
Môžu odmietnuť?
Niektoré situácie vedú k tomu, že katastrálne úrady vydajú žiadateľovi zamietnutie zápisu nehnuteľnosti (budovy, priestorov, pozemku) do registra. A často sa stretávajú. To sa môže stať, keď:
Bez ohľadu na dôvod odmietnutia je potrebné ho predložiť písomne v predpísanej forme s podpismi a pečiatkou inštitúcie, ktorá odmietnutie vydala. Ak po odstránení nedostatkov v dokumentoch, ktoré spôsobili odmietnutie, nedôjde k zmenám v odpovedi, žiadateľ má právo riešiť túto otázku na súde.
Registrovať hodnotu
Jedným z najdôležitejších aspektov zápisu nehnuteľnosti do evidencie štátu je určenie jej katastrálnej hodnoty. Ocenenie nehnuteľnosti sa určuje v závislosti od niekoľkých nuancií, ako je dátum uvedenia budovy do prevádzky, lokalita, celková plocha a zamýšľaný účel. Na určenie katastrálnej hodnoty musíte podať žiadosť inštitúcii Rosreestr alebo Multifunkčnému centru. Vlastník by si mal po zápise nehnuteľnosti do štátu každoročne kontrolovať katastrálnu hodnotu, ktorá sa mení spolu s trhovou hodnotou a týchto zmien je počas existencie nehnuteľnosti veľa. Žiadosť môžete podať uvedením jednotlivého katastrálneho čísla objektu.
Lehota na prijatie osvedčenia o katastrálnej hodnote nie je dlhšia ako päť pracovných dní. Pri uzatváraní obchodu, napríklad pri predaji priestorov, pozemku alebo budovy, ak bol katastrálny pas prijatý pred viac ako piatimi rokmi, je potrebné vybaviť si nový, keďže starý už neobsahuje aktuálnu katastrálnu hodnotu. .
Dokumentáciu katastra si môže vybaviť každý vlastník nehnuteľnosti, ak je plnoletý a má spôsobilosť na právne úkony. V opačnom prípade sú zapojení rodičia a úradní zástupcovia majiteľa.
Kontrola nastavenia
Podanie písomnej žiadosti osobne na katastrálnom úrade alebo telefonicky dnes nie sú jedinou možnosťou, ako získať informácie o zápise nehnuteľnosti do evidencie štátu. Informácie si môžete skontrolovať sami na oficiálnej webovej stránke Rosreestr v časti „referenčné informácie“. Ak chcete zobraziť informácie o objekte záujmu, musíte do vyhľadávacieho panela zadať jeho adresu alebo číslo certifikátu titulu.
Katastrálnu komoru môžete kontaktovať osobne, avšak žiadosť bude uhradená a čakacia doba bude dlhšia. Môžete tiež podať oficiálnu žiadosť katastrálnemu inžinierovi, ktorý potom bude konať vo svojom mene. Využiť môžete aj služby súkromných katastrálnych organizácií, ktorým sa lehota na získanie potrebných informácií skracuje na niekoľko hodín.
Bezplatnou a rýchlou možnosťou, ktorá zaberie doslova pár minút a nevyžaduje opustenie domu, sú verejné katastrálne mapy. Ich nevýhodou a zjavnou nevýhodou je ale fakt, že nie vždy sa na ne dá objekt záujmu umiestniť alebo v ňom nie sú zodpovedajúce zmeny, ktoré sú viac než dôležité. Tento stav vás jednoducho núti ísť sa informovať osobne a podať žiadosť zákonom predpísaným spôsobom.
V súlade s federálnym zákonom č. 221 musia byť nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností. Týka sa to tak pozemkov, ako aj bytových či nebytových budov. Postup pri zápise nehnuteľnosti do katastra upravuje zákon, prejsť si ho môžete sami. Ako to spraviť? - Poďme na to spolu.
Zápis nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností
Pojem „nehnuteľnosť“ je zakotvený v čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Podľa zákonníka sa nehnuteľnosťami rozumejú objekty neoddeliteľne spojené s pozemkom.
Charakteristickým znakom nehnuteľnej veci je nemožnosť jej premiestnenia na iné miesto bez vážneho poškodenia, v dôsledku čoho je jej použitie na určený účel absolútne nemožné.
Pojem „nehnuteľné veci“ zahŕňa pozemky, bytové a nebytové budovy a stavby.
Kedy je potrebné účtovať nehnuteľnosti?
Podľa spolkového zákona č. 221 každá nehnuteľnosť musí byť v katastri. Všetky informácie o predmete, ktorý sa berie do úvahy, sa zapisujú do jedného registra a až po získaní vlastníctva. Bez toho nie je možné bezplatné a neobmedzené nakladanie s nehnuteľnosťami. Existujú aj výnimky zo zákona – nie všetky objekty podliehajú zápisu do katastra. Tie obsahujú:
- Pozemok využívaný na vládne účely. Mohli by to byť napríklad oblasti, ktoré potrebujú bezpečnostné služby alebo ozbrojené sily.
- Pozemky, ktoré patria do zón ochrany životného prostredia. Nejde len o prírodné rezervácie či národné parky, ale aj o akékoľvek objekty kultúrnej (historickej) hodnoty.
Je potrebné sa zaregistrovať: 
- Novo vytvorené objekty. Môžu to byť oblasti identifikované prvýkrát alebo umelo vytvorené.
- Objekty, ktoré vznikli pri delení pozemku alebo pri oddeľovaní podielu od neho. V tomto prípade pôvodná stránka zaniká a nové sa stávajú samostatnými jednotkami a sú zaregistrované.
- Novopostavené budovy. Vo veľmi zjednodušenej forme je postup nasledovný. Najprv dostanete stavebné povolenie po dokončení stavebných prác, dom sa uvedie do prevádzky a na základe týchto dokumentov sa zapíše do katastra. To isté platí pre prerobené alebo rekonštruované zariadenia. Ak potrebujete zaregistrovať nedokončenú OKS, základom bude stavebné povolenie.
Ako prejsť procesom zápisu objektu do katastra?
Zápis nehnuteľností do katastra vo všeobecnosti nepredstavuje vážne ťažkosti. Je dobre regulovaný a transparentný. Všetko môžete urobiť sami, ale ak sa nechcete zaoberať rutinnými postupmi, môžete vydať plnú moc špecialistovi, ktorý bude zastupovať vaše záujmy.
Konanie o zápise do katastra môže začať:
- Jeho majiteľ.
- Nájomca, ktorý uzatvoril s vlastníkom zmluvu najmenej na päť rokov.
- Používatelia, ktorí majú právo doživotného dedičného vlastníctva alebo trvalého používania.
Existujú aj výnimky z tohto pravidla. Sú spôsobené tým, že mnohé staré budovy neboli predtým zapísané, keďže ich vlastníctvo bolo zapísané ešte pred účinnosťou katastrálneho zákona. Ak takáto parcela prejde na nového vlastníka dedením, musí ju najskôr zapísať do katastra, až potom zapísať svoje práva. V tomto prípade bude žiadateľom o zápis do katastra dedič, a nie vlastník.
Ďalšou častou situáciou, kedy zápis do katastra nevykonáva vlastník, je postup pri prideľovaní obecných pozemkov súkromnej osobe. V tomto prípade všetky práce vrátane vkladu objektu na kataster musí vykonať občan, ktorý následne tento pozemok odkúpi alebo dostane do užívania.
Pri registrácii stavebných projektov je ešte viac nuancií. Súčasťou katastra musí byť podľa zákona OKS, teda budovy a stavby neoddeliteľne spojené s pozemkom. Preto často vznikajú otázky, či je potrebné zaregistrovať napríklad hospodárske budovy alebo kúpeľné domy.
Ak máte pochybnosti o tom, či je potrebné objekt zaregistrovať, poraďte sa so špecialistami spoločnosti Geomer Group.
Dokumenty potrebné na registráciu
Prvým krokom pri zápise akejkoľvek nehnuteľnosti do katastra je zhromaždenie dokumentov. Zoznam požadovaných dokumentov sa môže v rôznych situáciách líšiť. Napríklad na registráciu pozemku a domu budete potrebovať rôzne dokumenty. Tento problém si môžete objasniť aj s našimi špecialistami.
Pozor! Zhromažďovanie dokumentov je pre žiadateľa možno najdôležitejšou fázou. Neúplný balík dokumentov alebo chyby sú právnym dôvodom na pozastavenie alebo odmietnutie.
Zoznam dokumentov sa bude líšiť v závislosti od typu a kategórie objektu. Pas žiadateľa a doklady o založení sú spoločné. Pri zápise pozemkov do katastra bude potrebný geodetický a hraničný plán pozemku. Pre účtovníctvo a registráciu domu - povolenie na uvedenie do prevádzky a technický plán. Toto je tiež veľmi podmienený a približný zoznam, pretože zamestnanci spoločnosti Rosreestr môžu požiadať o ďalšiu dokumentáciu.
V niektorých prípadoch môžu byť napríklad potrebné ďalšie povolenia:
- Pri prevode pozemkov na súkromnú osobu z obce je potrebný súhlas miestnych úradov.
- Pri zápise veci do katastra, na ktorú je uzatvorená nájomná zmluva, je potrebné dodatočne doložiť písomný súhlas nájomcu.
- Ak je žiadateľom nájomca, poskytuje sa súhlas vlastníka.
Ak sú záujmy žiadateľa zastúpené treťou osobou, vyžaduje sa platná notársky overená plná moc.
Predkladanie dokumentov
Predtým bolo možné podať žiadosť priamo Rosreestr. Teraz sa všetky dokumenty podávajú prostredníctvom multifunkčných centier. Pracovník MFC vám dá potvrdenie a povie vám, kedy si môžete prísť po dokumenty na zápis do katastra.
Lehoty na ukončenie katastrálnych konaní upravuje zákon. Registrácia je dokončená do 5 dní, ale je tu nuansa. Malo by sa vziať do úvahy, že toto obdobie sa nepočíta od okamihu, keď žiadosť odošlete MFC, ale od dátumu prijatia žiadosti spoločnosťou Rosreestr.
K zákonom ustanovenej lehote je preto potrebné pripočítať ďalších 2-5 dní. Toto obdobie je určené osobitosťami interakcie medzi jednotlivými oddeleniami.
Koniec postupu inštalácie
V určený termín si do MFC prídete vyzdvihnúť vyplnené dokumenty. Predtým bol objekt zaregistrovaný dočasne. Potom bolo potrebné zaregistrovať vlastníctvo do dvoch rokov. Teraz sa oba postupy vykonávajú súčasne, všetky dokumenty sa predkladajú v jednom balíku. Osvedčenie o vlastníctve sa už nevydáva a dokladom potvrdzujúcim vaše právo je výpis z Jednotného štátneho registra.
Pozor! Ak evidujete pozemok, ktorý vznikol rozdelením jednej parcely na viacero častí, všetky novovzniknuté jednotky musia byť evidované súčasne. Dôvodom je skutočnosť, že najprv sa zruší registrácia starých stránok a potom sa nové zaregistrujú ako nezávislé objekty.
Kedy môže Rosreestr odmietnuť registráciu?
Zákon definuje prípady, kedy bude registrácia zamietnutá. Právne dôvody pre takéto rozhodnutie sú:
- Žiadosť podáva osoba, ktorá na to nemá oprávnenie. To znamená, že žiadateľ nie je držiteľom autorských práv a nemá splnomocnenie od vlastníka.
- Nehnuteľnosť nepodlieha katastrálnemu zápisu zo zákona. Kategórie pozemkov už boli uvedené vyššie. Nemožno evidovať ani objekty, ktorých privatizáciu zákon zakazuje.
- Plocha pozemku nevyhovuje normám. Zákon stanovuje maximálne prípustné a minimálne možné výmery pozemkov. Keď oblasť stránky prekročí tieto limity, budete odmietnutí.
- Nové zariadenie vzniklo z niekoľkých pozemkov s rôznymi kategóriami využitia. Podľa zákona nie je možné zlúčiť pozemky, napríklad individuálnu bytovú výstavbu a poľnohospodársku pôdu.
- Pri zápise zlúčených pozemkov do katastra je ešte jedno obmedzenie – zlúčené pozemky sa musia nachádzať v rámci toho istého správneho subjektu. To znamená, že ak územím prechádza hranica územia, zápis do katastra bude zamietnutý.
Napriek pomerne rozsiahlemu zoznamu dôvodov zamietnutia sa najčastejšie prijíma negatívne rozhodnutie z dôvodu neúplného balíka dokumentov predložených spolu so žiadosťou. Vyhnúť sa odmietnutiu je jednoduché. Pred odoslaním žiadosti sa poraďte so špecialistami Geomer Group. Môžeme tiež prejsť všetkými potrebnými postupmi ako váš zákonný zástupca.
Čo robiť v prípade odmietnutia?
Odmietnutie sa vždy podáva písomne. Na MFC dostanete rozhodnutie, v ktorom budú uvedené dôvody odmietnutia. Potom existujú dve možné riešenia:
- Korekcia prekážok. Dôvody odmietnutia sú vždy uvedené v rozhodnutí. Napríklad, ak ste boli odmietnutí z dôvodu neúplného balíka dokumentov, stačí znova odoslať žiadosť a pripraviť si chýbajúcu dokumentáciu.
- súd. Ak si myslíte, že ste úplne splnili požiadavky zákona a Rosreestr nemal právo vás odmietnuť, obráťte sa na súd. Pamätajte však, že súd sa prikloní na stranu žalobcu, iba ak poskytnete dôkazy, že štátni zamestnanci porušili zákon.
Okrem kladného a záporného rozhodnutia o registrácii môžu zamestnanci Rosreestr postup pozastaviť. Najčastejším dôvodom sú nepresnosti v technických dokumentoch. Rozhodnutie sa vydáva aj písomne s uvedením dôvodov. Maximálna lehota na prerušenie konania sú tri mesiace. Počas tejto doby musíte odstrániť všetky zistené chyby. Ak ste tak neurobili, po troch mesiacoch dostanete zamietnutie a budete musieť prejsť postupom znova.
Zápis nehnuteľnosti MKD do katastra je podmienkou nadobudnutia vlastníckeho práva. Až po vstupe nehnuteľnosti do Rosreestr sa majiteľ stáva právoplatným vlastníkom bytu, ktorý môže predať, darovať, odkázať alebo vymeniť.
Od 1. januára 2017 Podľa federálneho zákona z 13. júla 2015 č. 218-FZ „o štátnej evidencii nehnuteľností“, ktorý nadobudol účinnosť, povinnosť predkladať doklady na katastrálny úrad bytových domov je zverená „štátnym orgánom a samosprávam oprávneným rozhodnúť o vydaní povolenia na uvedenie stavby investičného zariadenia do prevádzky.“ Práve tieto „orgány“ sú povinné do 5 dní po vydaní povolenia na uvedenie do prevádzky zaslať spoločnosti Rosreestr žiadosť o štátny katastrálny zápis objektu a k nemu pripojené dokumenty.
Federálny zákon z 13. júla 2015 N 218-FZ „O štátnej evidencii nehnuteľností“ (ďalej len zákon o evidencii nehnuteľností) ustanovuje súbežný zápis do Štátneho katastrálneho operátu (VKÚ) bytového domu (MKC) a všetkých priestorov v ňom umiestnených, počítajúc do toho:
- Obytné priestory
- nebytových priestorov
- nebytové spoločné priestory
- pomocné priestory
- parkovacie miesto.
Developer - ako vyplýva z osobitného upresnenia Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie - má zo zákona iba právo urobiť to isté. Do 10 dní po obdržaní povolenia od úradov na uvedenie domu do prevádzky môže Rosreestr spolu s týmto Povolením zaslať potrebné dokumenty na zápis novostavby do katastra. V prípade, ak oprávnený orgán, ktorý vydal povolenie na uvedenie domu do prevádzky, toto neurobil.
Iné možnosti katastrálneho zápisu novostavieb uvedených do prevádzky 1. januára 2017 zákon neupravuje. Dokumenty od akcionára alebo katastrálneho inžiniera na zápis jedného bytu do katastra jednoducho nebudú akceptované - kým dom ako celok nebude zahrnutý do Rosreestr a nedostane svoje vlastné jedinečné katastrálne číslo.
V predvečer nového zákona
o štátnej evidencii nehnuteľností
V súlade s platnou legislatívou Ruskej federácie v prípadoch ustanovených zákonom práva, ktoré zaisťujú vlastníctvo predmetu občianskych práv určitej osobe, obmedzenia takýchto práv a vecné bremená (práva na majetok) podliehajú štátna registrácia. Štátnu registráciu vlastníckych práv vykonáva oprávnený orgán v súlade so zákonom na základe zásad overovania zákonnosti dôvodov registrácie, publicity a spoľahlivosti štátneho registra. Štátny register musí obsahovať údaje, ktoré umožňujú jednoznačne určiť predmet, ku ktorému sa právo zriaďuje, oprávnenú osobu, obsah práva a podklady pre jeho vznik.
Inými slovami, práva k nehnuteľnostiam podliehajú štátnej evidencii a vlastníci majú právo nakladať so svojou nehnuteľnosťou až po jej štátnom zápise, pričom predmet nehnuteľnosti musí byť zapísaný v štátnom katastri nehnuteľností a musí byť uvedený popis nehnuteľnosti. objekt musí zodpovedať jeho popisu v titulnom dokumente. Štátna registrácia nehnuteľnosti sa považuje za dokončenú od okamihu, keď sú informácie o takomto objekte zapísané do štátneho registra.
Dnes sú regulačnými právnymi aktmi, na základe ktorých sa vykonáva registrácia katastra a štátna registrácia práv vo vzťahu k nehnuteľnostiam, dva federálne zákony - federálny zákon z 24. júla 2007 N 221-FZ „O štátnom katastri nehnuteľností“ (ďalej len katastrálny zákon nehnuteľností) a federálny zákon z 21. júla 1997 N 122-FZ „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodoch s nimi“ (ďalej len zákon o registrácii). Katastrálny zápis nehnuteľností sa v súlade s týmito zákonmi vykonáva zápisom informácií o objektoch nehnuteľností do štátneho katastra nehnuteľností (ďalej len štátny kataster nehnuteľností), štátnym zápisom práv a obmedzení (vecných bremien) v r. vzťahu k nehnuteľným veciam sa vykonáva zápisom informácií o právach a obmedzeniach (vecných bremenách) ) vo vzťahu k nehnuteľným veciam do Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi (ďalej len Jednotný štátny register nehnuteľností Majetok).
V blízkej budúcnosti však dôjde k výrazným zmenám v oblasti evidencie nehnuteľností.
Od 1. januára 2017 tak nadobúda účinnosť federálny zákon č. 218-FZ z 13. júla 2015 „o štátnej evidencii nehnuteľností“ (ďalej len zákon), s výnimkou niektorých ustanovení, pre ktoré platia iné lehoty. sú k dispozícii. Katastrálna evidencia nehnuteľností a štátna evidencia práv k nej budú spojené do jednotného účtovného a evidenčného systému.
Tu sa budeme venovať hlavným bodom predmetného zákona v porovnaní so súčasným zákonom o katastri nehnuteľností a zákonom o zápisoch.
O Jednotnom štátnom registri nehnuteľností
Nový zákon neobsahuje ustanovenia na zrušenie vyššie uvedených zákonov ani na ich novelizáciu. Je možné predpokladať, že táto otázka bude vyriešená dodatočne pred účinnosťou zákona.
V súlade s novým zákonom sa teda vytvorí Jednotný štátny register nehnuteľností (ďalej len Jednotný štátny register nehnuteľností), ktorý bude spájať informácie v súčasnosti obsiahnuté v registri majetku štátu a v Jednotnom štátnom registri. .
Súčasťou Jednotného štátneho registra nehnuteľností bude najmä register nehnuteľností (kataster nehnuteľností), register práv, ich obmedzení a vecných bremien k nehnuteľnostiam (register práv k nehnuteľnostiam), ako aj register práv k nehnuteľnostiam. hranice. Informácie o hraniciach sú v súčasnosti obsiahnuté v katastri nehnuteľností.
Jednotný štátny register bude vedený elektronicky. Výnimkou budú matričné prípady. Na papieri budú uchovávať prihlášky vyhotovené v jednoduchej písomnej forme a predložené v listinnej podobe, ako aj doklady, ktorých originály nie sú dostupné v iných orgánoch štátnej správy, samosprávy a v archívoch.
V súčasnosti sú KGN a Jednotný štátny register vedené na elektronických a papierových médiách, ktoré majú prioritu.
Informácie o jednom komplexe nehnuteľností
Podľa nového zákona sa do katastra nehnuteľností budú zapisovať informácie o jedinom komplexe nehnuteľností ao podniku ako o majetkovom celku.
V zmysle zákona o katastri nehnuteľností sa informácie o takýchto komplexoch do katastra nezapisujú. Zároveň k nim musia byť zapísané práva (čo bez zápisu do katastra nie je možné), preto sa evidujú ako stavby. Okrem toho pri účtovaní jedného komplexu nehnuteľností je možné zohľadniť všetky objekty nehnuteľností, ktoré sú jeho súčasťou.
Registrácia jedného komplexu nehnuteľností a štátna registrácia práv k nemu sa vykoná v týchto prípadoch:
Dokončenie výstavby nehnuteľných objektov, ktorých projektová dokumentácia zabezpečuje ich prevádzku ako takého komplexu;
Združenie na žiadosť vlastníka evidovaných a evidovaných nehnuteľností, ktoré majú jeden účel a sú nerozlučne fyzicky alebo technologicky prepojené alebo sa nachádzajú na tom istom pozemku.
Vlastníctvo podniku ako majetkového komplexu bude možné zaregistrovať až po registrácii a štátnej registrácii práv ku každému objektu, ktorý je jeho súčasťou.
Čo sa týka podložných pozemkov, podľa zákona o katastri nehnuteľností sa na ne v katastri neprihliada. Nový zákon ich vylúčil zo zoznamu nehnuteľností, ku ktorým práva v súčasnosti podliehajú štátnej registrácii.
Povinnosť zápisu do katastra
a registrácia práv je zverená spoločnosti Rosreestr
Podľa nového zákona len Rosreestr a jej územné orgány (ďalej len Rosreestr) musia vykonávať katastrálny zápis nehnuteľností a registrovať práva k nim. Tieto právomoci nemožno preniesť na podriadené inštitúcie. V súčasnosti štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi vykonáva Rosreestr a registráciu katastra vykonáva Federálna katastrálna komora Rosreestr, ktorá je jej podriadená.
Rovnako ako doteraz nebude možné zapísať práva k nehnuteľnostiam, ak nie sú zahrnuté v katastri nehnuteľností.
Podľa nového zákona ak informácie o nehnuteľnosti nie sú dostupné v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností, vykoná sa súčasne jej zápis do katastra a štátny zápis práv. Výnimkou budú situácie, keď je možné vykonať zápis do katastra bez súčasného štátneho zápisu a naopak. V súčasnosti nie je zabezpečená súčasná implementácia účtovníctva a štátnej registrácie.
Účtovníctvo a štátna registrácia sa budú vykonávať súčasne v týchto prípadoch:
Vytvorenie nehnuteľnosti (okrem situácií, keď je možné vykonať katastrálny zápis bez súčasného štátneho zápisu práv);
Vytvorenie nehnuteľného objektu (okrem prípadu zabratia pozemku alebo nehnuteľnosti, ktorá sa na ňom nachádza pre potreby štátu a obce);
Ukončenie existencie nehnuteľnosti, ku ktorej práva sú registrované v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností;
Vznik alebo ukončenie existencie časti objektu, ktorá podlieha obmedzeniam práv a bremien objektu, podlieha štátnej registrácii.
Zákon ustanovuje prípady, kedy sa práva k nehnuteľnostiam, o ktorých sú informácie dostupné v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností, zapíšu bez vykonania súbežného zápisu do katastra. Patrí medzi ne napríklad štátna registrácia prevodu vlastníctva, potvrdenie skôr vzniknutých práv.
Zákon tiež definuje výnimočné situácie, v ktorých sa katastrálny úrad vykonáva bez súčasného štátneho zápisu práv k nehnuteľnostiam. Takéto účtovanie je možné najmä v týchto prípadoch:
Vytvorenie nehnuteľného objektu na základe povolenia na uvedenie projektu investičnej výstavby do prevádzky, ktorý predkladá štátny orgán, samospráva alebo spoločnosť Rosatom spôsobom medzirezortnej interakcie;
Ukončenie existencie objektu, ktorého práva nie sú registrované v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností;
Zmena hlavných charakteristík objektu.
Nový zákon ustanovuje zoznam osôb, podľa ktorého žiadostí sa bude prihliadať na nehnuteľné predmety a evidovať práva k nim. Kto presne môže predložiť dokumenty, závisí od toho, ako sa vykonáva účtovníctvo a štátna registrácia - súčasne alebo oddelene.
Podľa ustanovení zákona teda žiadosť vo vzťahu k vytvorenej (t. j. vybudovanej) nehnuteľnosti môže podať:
Vlastník alebo iný zákonný držiteľ pozemku, na ktorom sa takáto nehnuteľnosť nachádza - súčasne vykonáva účtovníctvo a štátnu registráciu;
Štátny orgán, samospráva alebo spoločnosť Rosatom, ktorá vydala povolenie na uvedenie projektu investičnej výstavby do prevádzky - pri zápise do katastra bez súčasného štátneho zápisu.
V súčasnosti môže podať žiadosť o registráciu takéhoto majetku každý.
Žiadosť o registráciu katastra alebo štátnu registráciu a potrebné dokumenty, ako teraz, možno podať:
V papierovej forme - osobne (do Rosreestru, prostredníctvom MFC, na recepcii na mieste) alebo poštou (do Rosreestru);
Vo forme elektronických dokumentov - prostredníctvom jednotného portálu verejných služieb alebo oficiálnej webovej stránky Rosreestr.
Novinkou v Zákone je skutočnosť, že pri osobnom podaní žiadosti (okrem prípadov prevzatia na mieste) nebude miesto odovzdania žiadosti a dokladov závislé od lokality nehnuteľnosti. Inými slovami, môžete kontaktovať (zaslať dokumenty poštou) na ktorékoľvek oddelenie Rosreestr alebo predložiť dokumenty osobne prostredníctvom ktoréhokoľvek MFC. Zoznam týchto divízií a MFC bude uvedený na webovej stránke Rosreestr.
Podľa nového zákona Rosreestr nezávisle požaduje zakladajúce dokumenty právnickej osoby, ktorá požiadala o registráciu objektu a štátnu registráciu práv k nemu. Organizácia má právo predložiť takéto dokumenty z vlastnej iniciatívy.
Dnes sa od právnickej osoby vyžaduje, aby pri vykonávaní štátnej registrácie práv predložila zakladajúce dokumenty organizácie (ich kópie). Ich poskytnutie sa nevyžaduje len vtedy, ak boli predložené skôr a neboli v nich vykonané žiadne zmeny.
Prijatie dokumentov bude odmietnuté, ak nebola zistená totožnosť žiadateľa, ktorý priamo žiadal o vydanie dokladov (napríklad nebol predložený cestovný pas).
Odmietnutie prevzatia dokumentov nie je upravené v súčasnom zákone o katastri nehnuteľností av súlade so zákonom o registrácii je zakázané.
Zákon spresňuje zoznam dôvodovžiadosť a dokumenty vrátiť bez uváženia. Patria sem najmä:
Nesúlad medzi formátom žiadosti a dokumentmi predloženými elektronicky a stanoveným formátom;
Prítomnosť výmazov, dodatkov, prečiarknutí a iných bližšie neurčených opráv v žiadosti a listinách predložených v papierovej forme vrátane opráv vykonaných ceruzkou, ako aj prítomnosť poškodenia, ktoré neumožňuje jednoznačnú interpretáciu ich obsahu;
Absencia podpisu žiadateľa v žiadosti o zápis do katastra nehnuteľností alebo štátny zápis práv.
V súčasnosti je možné vrátiť žiadosť o štátnu registráciu práv vrátane:
Ak štátny informačný systém o platbách štátu a obcí neobsahuje informáciu o zaplatení štátnej povinnosti a nebol predložený doklad potvrdzujúci jej zaplatenie;
Jednotný štátny register obsahuje záznam o nemožnosti zápisu prevodu, obmedzení práv a vecných bremien k nehnuteľnosti bez osobnej účasti vlastníka alebo jeho zákonného zástupcu.
Uvedené dôvody obsahuje aj nový zákon, pričom sa spresňuje lehota na neinformovanie o zaplatení štátnej povinnosti – päť dní odo dňa podania žiadosti.
Podľa nového zákona celková lehota obmedzil sa zápis nehnuteľností do katastra a štátny zápis práv.
Pri predkladaní dokumentov spoločnosti Rosreestr to bude:
5 pracovných dní - na zápis do katastra;
10 pracovných dní - v prípade súčasnej registrácie a štátnej registrácie;
7 pracovných dní - na štátnu registráciu práv.
Ak sa dokumenty predkladajú prostredníctvom MFC, lehoty na registráciu katastra a štátnu registráciu práv sa zvyšujú o dva pracovné dni.
V súčasnosti je celková lehota na zápis nehnuteľnosti do katastra a štátny zápis práv k nej 10 pracovných dní na každé konanie. Pri súbežnom predkladaní listín na kataster a štátnu evidenciu sa lehota na štátny zápis práv počíta odo dňa zápisu informácie do katastra nehnuteľností, t.j. maximálna lehota je 20 pracovných dní.
Nový zákon zachováva len lehotu (5 pracovných dní) ustanovenú pre štátnu registráciu hypoték na bývanie.
V dôsledku toho sa štátna registrácia hypoték na pozemky, budovy, stavby, nebytové priestory vykoná vo všeobecnej lehote (7 pracovných dní), za predpokladu predloženia dokumentov spoločnosti Rosreestr. Skráti sa však na päť pracovných dní, ak sa štátna registrácia vykonáva na základe notárom overenej hypotekárnej zmluvy alebo notárskej zmluvy, na základe ktorej vzniká hypotéka zo zákona (napríklad zmluva o kúpe a predaji nehnuteľnosti s použitím bankové úverové prostriedky).
Dnes je lehota na štátnu registráciu hypoték na pozemky, budovy, stavby, nebytové priestory 15 pracovných dní a hypotéky na obytné priestory - 5 pracovných dní.
Nový zákon obsahuje podrobný zoznam dôvodov, na základe ktorých možno pozastaviť registráciu katastra a štátnu registráciu. V porovnaní so súčasnými základňami je tento zoznam výrazne zvýšený (uvedených je 51 základov).
Podľa súčasného zákona o registrácii sú dôvodom pozastavenia najmä pochybnosti štátneho registrátora o existencii dôvodov na štátnu registráciu práv, o pravosti dokumentov alebo o spoľahlivosti informácií v nich obsiahnutých.
Dôvody na pozastavenie uvedené v novom zákone určovali limity právneho skúmania, ktoré sa vykonáva iba na zistenie prítomnosti alebo neprítomnosti dôvodov na pozastavenie alebo odmietnutie katastrálneho operátu alebo štátneho zápisu práv. V dôsledku toho, ak chýbajú špecifikované dôvody, nemožno pozastaviť registráciu katastra a (alebo) štátnu registráciu práv.
Ak počas obdobia pozastavenia nedôjde k odstráneniu dôvodov, ktoré slúžili ako základ pre pozastavenie, registrácia katastra a štátna registrácia budú zamietnuté.
Nový zákon stanovil dlhšie lehoty na pozastavenie štátnej registrácie. Lehota na prerušenie zápisu do katastra sa nezmenila. Zároveň sa deklaratórnym spôsobom poskytuje lehota na jej pozastavenie. Podmienky na pozastavenie registrácie predmetov a štátnej registrácie teda budú:
Tri mesiace - na základe rozhodnutia štátneho registrátora (s výnimkou určitých dôvodov, pre ktoré sú stanovené iné obdobia pozastavenia);
Šesť mesiacov - na podnet žiadateľa. Zákon zároveň spresňuje, že na základe žiadosti je pozastavenie možné len raz.
V súčasnosti môže byť štátna registrácia práv rozhodnutím štátneho registrátora pozastavená na jeden mesiac a na podnet žiadateľa na tri mesiace.
Podľa nového zákona registrácia katastra, štátna registrácia vzniku a prevodu práv bude potvrdená výpisom z Jednotného štátneho registra a štátna registrácia dohody alebo inej transakcie - osobitným registračným nápisom na dokumente vyjadrujúcim obsah transakcie. Nový zákon neustanovuje certifikáciu ukončeného účtovníctva a štátnu registráciu práv certifikátom.
V súčasnosti sa štátna registrácia práv osvedčuje okrem iného aj osvedčením o štátnej registrácii práv, ktoré sa vydáva vo forme papierového dokumentu.
Zákon ustanovuje, že informácie sa budú zapisovať do Jednotného štátneho registra, a to aj prostredníctvom medzirezortnej spolupráce. Povinnosť zasielať doklady potrebné na účtovníctvo a štátnu evidenciu v tomto poriadku je ustanovená pre štátne orgány, samosprávy, súdy a notárov pri rozhodovaní (úkonoch). Napríklad:
Štátne orgány a samosprávy sú povinní zaslať doklady, ak rozhodli o schválení výsledkov štátneho katastrálneho oceňovania nehnuteľností, o založení alebo zmene povoleného využitia pozemku, o pridelení pozemku do určitej kategórie alebo prevode pozemku. pozemok z jednej kategórie pôdy do druhej;
Federálna migračná služba Ruskej federácie - informácie o zmenách informácií o jednotlivcovi (občanovi);
Federálna daňová služba Ruskej federácie - informácie o zmenách v informáciách o organizáciách a jednotlivých podnikateľoch;
Súdy alebo oprávnené orgány, ktoré uložili zaistenie - overená kópia takéhoto úkonu;
Notári – informácia o vydaní osvedčenia o dedičstve.
Po prijatí dokumentov (informácie v nich obsiahnuté), spôsobom medzirezortnej interakcie, Rosreestr zadá informácie na ich základe do Jednotného štátneho registra nehnuteľností (okrem prípadov, keď ich nie je možné zadať) a upozorní držiteľa autorských práv záznamu.
Podľa zákona zodpovednosť za úkony (nečinnosť) pri registrácii katastra a štátnej registrácii sa distribuuje medzi Rosreestr, štátny registrátor a ďalšie osoby. Štátny registrátor teda zodpovedá za nesúlad medzi údajmi zapísanými do Jednotného štátneho registra nehnuteľností a údajmi obsiahnutými v predložených dokumentoch (s výnimkou údajov zapísaných z iných informačných zdrojov), za neodôvodnené pozastavenie a odmietnutie k.ú. registrácia alebo štátna registrácia práv alebo obchádzanie ich vykonávania .
Rosreestr je zodpovedný za nesprávny výkon svojich právomocí vrátane straty a skreslenia informácií obsiahnutých v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností, úplnosti a presnosti poskytnutých informácií, nezákonného odmietnutia zápisu do katastra alebo štátnej registrácie práv ustanovených rozhodnutie súdu, ktoré nadobudlo právoplatnosť. Zároveň existujú prípady, keď má Rosreestr právo na postih proti orgánom a osobám, ktorých vinou boli spáchané porušenia.
Náhrada za nebytový priestor - jediný vhodný na trvalé bývanie - sa vypláca jednorazovo vlastníkovi, ktorý z dôvodov nezávislých na jeho vôli nemá právo požadovať ju od dobromyseľného kupujúceho, ako aj dobromyseľného kupujúceho. od koho sa to tvrdilo. Podmienkou jej vyplatenia je podľa zákona nemožnosť prijatia náhrady od tretích osôb zistená právoplatným rozhodnutím súdu z dôvodu ukončenia inkasa na základe exekučného titulu, napríklad v súvislosti s vykonaním záznam o vylúčení dlžníckej organizácie z Jednotného štátneho registra právnických osôb (USRLE) .
Ustanovenie zákona o náhrade za stratu práv zapísaných v Jednotnom štátnom registri nadobúda účinnosť 1. januára 2020.
Alexander Knyazev,
hlavný odborník
oddelenie registrácie práv
na pozemky a nehnuteľnosti
nebytové účely
Kancelária Rosreestr
v regióne Omsk,
štátny matrikár.
