Před několika lety se na trhu s nemovitostmi objevily takové speciální objekty, jako jsou byty. Každý je zvyklý si s tímto konceptem spojovat nějaké elitní bydlení s panoramatickým prosklením nebo luxusní pokoje v zahraničních hotelech. Částečně tomu tak bylo kdysi, ale dnes se vše dramaticky změnilo a není tak snadné pochopit, jaký je rozdíl mezi obyčejným bytem a bytem v roce 2019.
Co jsou byty a o jaký typ nemovitosti se jedná?
Abyste porozuměli položené otázce, musíte nejprve zjistit, co jsou byty a jak se liší od bytu. Když se obrátíte na různé zdroje, můžete zjistit, že tento termín má francouzské nebo italské kořeny a je přeložen do ruštiny jednoduše jako „byt“. Ushakovův slovník definuje byt jako velký pokoj nebo odpočinek. To však nijak nevysvětluje, jaký je právní rozdíl mezi byty a byty.
Pokud se obrátíte na ruskou právní úpravu bydlení, můžete snadno zjistit, že obytné prostory znamenají:
- obytný dům nebo jeho část;
- byt nebo jeho část;
- pokoj, místnost.
Tento seznam je vyčerpávající a nejsou v něm žádné byty. Tento typ nemovitosti proto podle zákona nelze klasifikovat jako bydlení. Tyto prostory však slouží výhradně k bydlení a jsou vybaveny veškerým potřebným vybavením. Chcete-li se přiblížit k pochopení, jaký je rozdíl mezi byty a byty, musíte pochopit, ve kterých budovách se tyto objekty nacházejí a jaký je jejich funkční účel.
Vezmeme-li zahraniční zkušenosti, vidíme, že zahraniční nemovitosti pro přechodné bydlení s hotelovými službami jsou klasifikovány jako byty. Částečně to platí pro Rusko. Například vyhláška Ministerstva kultury, která klasifikuje objekty cestovního ruchu, obsahuje pojem byty, který se výrazně liší od definice hotelového pokoje. Jedná se o prostory o výměře minimálně 40 metrů čtverečních, skládající se ze dvou a více místností, vybavené nábytkem, koupelnami a vším potřebným pro přechodné bydlení.
Někdy se takové obytné bloky nacházejí v kancelářských budovách nebo ve velkých obchodních centrech. Jsou určeny pro ubytování zaměstnanců vyslaných z jiných měst k výkonu určitých dočasných funkcí. Apartmány jsou k dispozici i pro zaměstnance, kteří nemají vlastní bydlení.
Dnes ve velkých městech najdete novostavby sestávající výhradně z bytů, které se od bytů liší tím, že mají větší komerční hodnotu. Bohatí lidé investují do výstavby nebo nákupu takové nemovitosti za účelem následného zisku.
Odpověď na otázku, co znamená mít spíše byt než byt, lze tedy formulovat následovně. Místnost určená k přechodnému pobytu se samostatným vchodem, zařazená do hotelového komplexu apartmánového typu nebo umístěná v administrativní budově, se obvykle nazývá byty. Na rozdíl od bytu nepatří do bytového fondu.
Výhody a nevýhody bytů
Podívejme se na rozdíl mezi byty a byty v praxi: výhody a nevýhody nákupu takové nemovitosti. Jak bylo zjištěno dříve, byty nepatří do bytového fondu. Z této okolnosti vyplývají stávající nedostatky těchto objektů:
- Není možné se u nich trvale přihlásit v místě bydliště. Je pravda, že neexistují žádné překážky pro dočasnou registraci v místě pobytu, pokud mají prostory hotelové služby. Jako v každém hotelovém pokoji se i v apartmánu můžete dočasně registrovat až na 5 let. Absence alespoň dočasné registrace může způsobit problémy se zápisem dětí do školy nebo školky, získáním povinného zdravotního pojištění pro služby ve zdravotnických zařízeních;
- Sazby za bydlení a komunální služby, které se používají pro obytné prostory, se nevztahují na komerční nemovitosti. V tomto ohledu musíte za energie zaplatit mnohem více než v případě bytu o stejné ploše. Rozdíl může v některých městech dosahovat až 20 %;
- daňová legislativa není ke komerčním nemovitostem příliš přívětivá. Sazba daně z nemovitosti je tedy u bytů 0,5 %, na rozdíl od bytu, u kterého se účtuje pouze 0,1 % ze základu, což u komerčních nemovitostí je však 1,44krát méně. Výpočet srážek při prodeji se provádí podle pravidel pro nebytové prostory. V tomto případě se poskytuje odpočet za nákup, jako u bytu - ve výši 2 milionů rublů;
- Kde jsou byty ještě horší než byty, je to, že developeři nejsou povinni organizovat sociální a kulturní infrastrukturu v místech, kde se takové objekty staví. Z tohoto důvodu mohou být školky, školy a polikliniky umístěny ve značné vzdálenosti od komplexů a přístupové komunikace mohou zcela chybět;
- zákon nerozšiřuje standardy SANPIN poskytované pro obytné prostory na byty, což dává developerům volnou ruku. Koneckonců nemusí dodržovat úroveň osvětlení, hlukovou izolaci a další povinné parametry;
- V případě podílové výstavby bytů je postavení akcionářů radikálně odlišné od postavení, kdyby dům měl byty. Prostě nejsou uznáni jako oběti podle parametrů MMR v případě úpadku developera.
Výčet nevýhod je poměrně působivý, ale v čem je výhoda bytů oproti bytu, že poptávka po nich každým rokem roste. Zde je vše jednoduché, protože absence nutnosti dodržovat mnoho formalit při výstavbě velmi snižuje cenu takové nemovitosti. Konečný kupující přitom musí za byt při koupi zaplatit mnohem menší částku, která je v porovnání s koupí bytu výhodná. Díky tomu je možné nejen pořídit relativně levné bydlení, ale také vydělat dobré peníze jeho pronájmem.
Podívejte se na užitečné video
Měli byste si koupit byt místo bytu?
Mnoho lidí se ptá, co je lepší: byt nebo byt? Tato otázka však není zcela správná. To je asi stejné jako srovnávat terapeuta a zubaře. Zdá se, že oba jsou lékaři, ale jejich úkoly jsou zcela odlišné. V praxi je výhodnější koupit byt pro toho, kdo nemá jiné trvalé bydlení. Přítomnost obytných prostor totiž zaručuje trvalou registraci a v důsledku toho volný přístup k různým sociálním potřebám rodiny.
Pokud již máte trvalou registraci, pak otázka, zda si vybrat byt nebo byt, již není tak jednoznačná. V tomto případě lze komerční nemovitosti zakoupit pro následující účely:
- k vlastnímu bydlení z důvodu blízkosti místa výkonu práce či studia, nebo z důvodu komfortnějších podmínek. Současně je docela možné pronajmout trvalý byt;
- k pronájmu za účelem komerčního zisku;
- pro organizaci hotelového podnikání.
Právě komerční složka určuje hlavní důvod, proč se staví spíše byty než byty, zejména v Moskvě.
Odpovědi na některé otázky
S přihlédnutím ke všemu výše uvedenému můžeme odpovědět na otázku, je garsonka byt nebo byt? Vše závisí na právním stavu, nikoli na uspořádání. Garsonka je totiž obytný prostor, který nemá příčky, tedy otevřenou dispozici. Může se vztahovat na rezidenční i komerční nemovitosti. V prvním případě se jedná o byt a ve druhém o byt.
Další naléhavou otázkou je, zda je možné v roce 2019 převést byty na byty a jaká je cena tohoto postupu. Možnost přeměny nebytových prostor na bytové prostory je zakotvena v bytové legislativě. Je třeba si uvědomit, že postup je poměrně komplikovaný. Hlavní překážkou je zajištění plného souladu s hygienickými normami, například sluneční světlo musí vstupovat do každé obytné místnosti areálu po dobu nejméně 2 hodin denně. Do statutu bytů tedy nelze převést byty, které se vyznačují nedostatečným osluněním. Nemovitost navíc nesmí být zatížena žádnými třetími osobami.
Pokud lze splnit všechna pravidla, můžete zkusit provést převod. Chcete-li to provést, budete muset kontaktovat bytový odbor vašeho města s žádostí.. K ní budou muset být připojeny následující dokumenty:
- osvědčení o registraci nemovitosti;
- titulní listiny;
- půdorys budovy;
- projekt přestavby, pokud se plánuje jeho provedení.
Kromě toho je nutné podstoupit schválení od různých služeb a státních úřadů a následně předložit příslušné certifikáty. To vše může trvat déle než jeden měsíc a vynaložené peníze negují výhody koupě bytu místo bytu. Úspěch akce navíc není zaručen. Individuální převod proto není ekonomicky opodstatněný. Je pravda, že se vyskytly případy, kdy se majitelé hromadně obrátili na developera s odpovídající hromadnou žádostí o převedení bytů do stavu bytových prostor ještě ve fázi výstavby před uvedením domu do provozu. Zároveň byl jejich problém vyřešen kladně.
Byty se tedy od bytů liší tím, že nemají status obytných prostor. Jsou levnější, ale je lepší si je pořídit, pokud máte trvalou registraci na jiném místě. Přestavba nebytových prostor na bytové je totiž poměrně náročná a často zcela nemožná. Koupě bytu je zároveň velmi výhodnou investicí do nemovitosti, protože poptávka po nájemním bydlení je vždy velmi vysoká.
Na moskevském trhu s nemovitostmi se objevuje stále více bytů, ale ne všichni kupující plně chápou, jaké jsou vlastnosti takového bydlení. Specialisté ze služby kvartirolog.ru řekli The Village, co jsou byty, jak se v zásadě liší od bytů a co je výhodnější vzít si hypotéku, pokud máte počáteční úspory.
Co jsou byty?
Byty jsou ze zákona nebytové prostory určené k přechodnému bydlení. Obvykle se nacházejí v rekonstruovaných budovách v centru města nebo v novostavbách, kde developer nemohl nebo nechtěl získat povolení k bydlení. Takové budovy jsou obvykle evidovány jako nebytové – hotelové, kancelářské nebo jiné účely. Typ stavby ovlivňuje výši daně z nemovitosti.
Moderní byty zpravidla nejsou horší než obytné budovy v krajinářské úpravě území a infrastruktury domu. Při jejich pořizování si ale dejte pozor na to, zda se v této budově a na vašem patře nacházejí pouze byty, nebo zda tam budou i kanceláře či dokonce obchodní prostory. Nejpohodlnější variantou jsou samozřejmě byty v objektu, kde se byty i prodávají.
Právní stav nebytových prostor ukládá bytům řadu omezení:
Registrovat se u nich nelze – můžete získat pouze dočasnou registraci na pět let s možností prodloužení. Zároveň budete moci s dítětem využívat kliniky, nemocnice, školy a školky v okolí.
Pokud někdo z vašich sousedů dělá hluk celou noc, nebudete mít žádný právní základ to ovlivnit.
Poplatky za energie v bytech jsou o 15–20 % vyšší než v bytech – tento rozdíl vzniká v důsledku rozdílných městských tarifů pro bytové a nebytové prostory. Totéž platí pro daň z nemovitosti: ta činí 0,5 % z ceny u nemovitostí hotelového typu a ostatních nemovitostí, mezi které patří většina bytů, a 2 % u kancelářských prostor. Daň z bytu pro fyzické osoby je 0,1 % z jeho hodnoty, pokud nepřesáhne 10 milionů rublů. Sazba u dražších nemovitostí je vyšší a může dosáhnout 2 %.
Developer není povinen dodržovat standardy určené pro obytné prostory: úroveň oslunění, rozvoj infrastruktury atd. Ve skutečnosti standardy většinou nejsou příliš porušovány, zvláště pokud jsou byty ve stejném bytovém komplexu.
Jak vypadá trh s byty v Moskvě?
až 30 % vzniká cenový rozdíl mezi byty a apartmány. Jednopokojové byty jsou v průměru o 15 % levnější než srovnatelné byty, dvoupokojové jsou levnější o 20 %. Jak se vzdalujete od centra, cenový rozdíl se obvykle zvyšuje. Pravda, některé byty jsou dražší než srovnatelné byty.
asi 50 % obytné komplexy s byty patří do business třídy, o něco méně než 40 % - do elitní třídy, 10 % - do komfortní třídy.
2,3 milionu rublů nejlevnější byty v rámci moskevského okruhu jsou cenově dostupné (pokoj o rozloze 16 m2 v Marfinu s dodáním na konci roku 2018). Za 2,4 milionu rublů si můžete koupit byt o velikosti 25 metrů čtverečních. m. ve Vostočnyj Biryulyovo, jehož dokončení je přislíbeno na konci tohoto roku.
Jak se liší ceny bytů a apartmánů?
moskevský region
Minimální cena bytu, miliony rublů.
Minimální cena bytů, miliony rublů.
ze Sadovoje do třetího dopravního okruhu
5,2 (36 m²)
3,2 (17 m²)
poblíž třetího dopravního okruhu
4,1 (22 m²)
4,4 (27 m²)
od třetího dopravního okruhu k moskevskému okruhu
2,4 (25 m²)
2,3 (16 m²)
Co je výhodnější vzít si hypotéku?
Řekněme, že chcete koupit nemovitost poblíž třetího dopravního okruhu, ne dále než dvě nebo tři stanice od Circle Line do 15 minut chůze od metra. Uvažujete o bytových komplexech business třídy s dodáním v roce 2018 a vyberete si jednopokojový byt nebo byty o rozloze cca 40 metrů čtverečních. m. V průměru bude takový byt stát 9,1 milionu rublů a byty - 7,8 milionu rublů.
Řekněme, že máte 3 miliony rublů jako zálohu, zbytek částky lze vzít na hypotéku za 11,7 % ročně (průměrná sazba hypotéky v Moskvě za 1. čtvrtletí 2017 podle Centrální banky Ruské federace ) po dobu 15 let. Náklady na povinné pojištění majetku budou činit 0,15 % (každoročně narůstající z neuhrazeného zůstatku) ročně. Zároveň je žádoucí, aby váš příjem byl alespoň 150 tisíc rublů, pokud kupujete byt, a 180 tisíc rublů, pokud si kupujete byt: doporučuje se, aby měsíční splátka hypotéky nebyla vyšší než 40 % vaše výdělky.
Kolik bude stát hypotéka?
Výdaje
Byt, milion rublů.
Byty, miliony rublů
Cena objektu
Počáteční poplatek
Výše kreditu
Celkové splátky za celou dobu úvěru
S počátečním cenovým rozdílem mezi bytem a bytem 1,3 milionu rublů je tedy konečný rozdíl u hypotéky 2,8 milionu rublů.
Byty si stále více získávají pozornost kupujících. Podle Inkom-Real Estate byly v roce 2017 transakce s tímto typem bydlení v Moskvě prováděny o 17 % častěji než v roce 2016.
Hned je na místě připomenout, že z právního hlediska nejsou byty jen plnohodnotným bytem, ale vůbec ne bydlením. Byty nejsou z právního hlediska určeny k trvalému trvalému bydlení. Jak poznamenává právník Oleg Sukhov, byty se obvykle nacházejí v novostavbách, kde developer buď nechtěl, nebo nemohl získat povolení k rezidenční výstavbě. Takové budovy jsou obvykle evidovány jako nebytové, například pro kancelářské nebo hotelové účely.
V důsledku toho se nemůžete zaregistrovat v bytě. Pravda, u tohoto typu nemovitosti je možnost získání registrace v místě bydliště na 5 let s možností prodloužení.
Byty jsou však mezi kupujícími stále oblíbenější. Podle Est-a-Tet se za poslední dva roky poptávka po takovém bydlení více než zdvojnásobila. Za zmínku však stojí, že poptávka po bytech vzrostla čtyřnásobně.
Co přiměje lidi, vzhledem ke složitému právnímu stavu, kupovat byty místo běžných bytů?
Hlavní výhodou apartmánů je snížená cena. Nyní minimální nákupní rozpočet na moskevském trhu s byty začíná od 2,049 milionu rublů - za tuto částku si můžete koupit studio o rozloze 26,2 metrů čtverečních. m v jednom z obytných komplexů hlavního města, naznačuje předseda představenstva společnosti BEST-Novostroy Irina Dobrochotová.
Pro srovnání, náklady na byt v podobné oblasti a přibližně stejné oblasti (27,8 m2) jsou již o milion více - 3,105 milionu rublů. Tento rozdíl je pro mnohé zásadní.
Byty mají ještě jednu výhodu – často mají dobrou polohu, protože díky méně přísným normám je lze postavit v podmínkách již existujících budov, v obydlených oblastech s dobře rozvinutou infrastrukturou. Z tohoto důvodu jsou byty vhodné jako firemní bydlení (při koupi pro ubytování obchodních partnerů), jako druhý domov (když se hlavní nachází mimo město), ale i k pronájmu nebo jako první domov pro dospělé děti.
Mimochodem, v poslední době výrazně vzrostla kategorie kupujících, kteří si kupují byty „pro sebe“, pro vlastní bydlení. Vysvětluje to skutečnost, že tento formát nemovitostí se nyní prodává nejen v blízkosti velkých kancelářských a obchodních center, tedy v oblastech podnikatelské činnosti, ale také v rezidenčních oblastech vhodných pro rodinné bydlení. V důsledku geografického rozšíření se portrét kupujícího poněkud změnil, důraz se posunul a nyní téměř polovinu transakcí v tomto formátu provádějí manželské páry a rozšíření publika má zase dobrý vliv na prodej.
"Byty jsou často preferovány těmi, kteří chtějí žít v moderním, módním bydlení v dobrých částech Moskvy. Především mluvíme o mladém, kreativním publiku, především o zástupcích profesí, které lze vykonávat doma. Toto publikum často vybírá lofty - stylové, módní, neobvyklé a zároveň si můžete uspořádat nejen obytný, ale i pracovní prostor,“ říká Irina Dobrokhotová.
Případnou poptávku po bytech v některých projektech podporuje i to, že některé z nich mohou následně změnit právní postavení, pokud developer slíbí jejich převod do bytového fondu. Takové objekty často přitahují pozornost investorů, říká vedoucí práce s klíčovými partnery v Est-a-Tet. Roman Rodioncev.
Nárůst počtu takových návrhů už ale úředníky nedávno upozornil. Podle vedoucího odboru kontroly a dozoru v oblasti sdílené výstavby Moskomstroyinvestu Alexandra Semenova někteří developeři uvádějí klienty v omyl a mlčí, že byty nejsou z právního hlediska plnohodnotným bydlením a nespadají. pod ochranou zákona o společné výstavbě 214-FZ.
„Pokud developer uvede, že prodej bytů se provádí v souladu s 214-FZ, není to nic jiného než marketingový trik, jak přilákat zákazníky, obvykle není kupujícím vysvětleno, že tyto prostory nejsou obytné, a že následně účty za energie a daně budou mnohem vyšší než u bytů apod.,“ zdůraznil.
Je třeba poznamenat, že celkem se v rámci starých hranic Moskvy aktuálně prodávají byty ve 46 budovách v rámci 19 projektů. Před rokem bylo na výstavě o 2 takových projektů méně.
28.03.18 101 223 9
Z pohledu práva a práva
Minule jsme začali říkat: Je čas mluvit o zákonech: pojďme zjistit, jak se byty liší od bytů.
Jekatěrina Miroshkina
ekonom
Z hlediska zákona není byt jako byt. I když tam bydlí rodina se třemi dětmi a je to jejich jediný domov. Dočasná registrace také nečiní byt rezidenční nemovitostí. Dům s byty se nepovažuje za bytový dům, i když má správcovskou společnost, poštovní schránky na chodbách a houpačky na dvoře. Pro stát jsou byty typem komerční nemovitosti. To je hlavní rozdíl mezi byty a apartmány.
Při nákupu můžete ušetřit milion rublů a pak ztratit mnohem více, pokud si vše předem nespočítáte. Ztráty se ne vždy měří v penězích a mohou být nevratné.
Každý je zodpovědný sám za sebe
Prozradíme vám to nejdůležitější o bytech z pohledu práva a ekonomiky a sami se můžete rozhodnout, zda to potřebujete nebo ne. Koupě nemovitosti je každopádně záležitost, ve které je lepší vyhledat pomoc u profesionálů. Je velkou chybou si myslet, že teď vám všechno řeknou na internetu. V této věci je mnoho nuancí. Poraďte se s odborníkem.
Účel prostor
Zákon má konkrétní výčet, které prostory lze považovat za obytné. Standardně byty této definici neodpovídají. I když budova hotelového typu vypadá zvenčí jako obytná budova, stále to není bydlení.
Pokud vlastníte byty, s největší pravděpodobností jste vlastníkem komerční nemovitosti, nikoli bytu. V tomto případě se na byty nebudou vztahovat zákony, které se týkají bydlení. Pokud čtete pravidla státní podpory, podmínky hypoték nebo požadavky na příjemce a objeví se tam slova „bydlení, bydlení“, pravděpodobně se vás to nebude týkat.
Stát například stanovil požadavky na bezpečnost obytných prostor, výšku budov, zajištění výtahů, umístění koupelen, zesílené podlahy, přirozené osvětlení, výšky stropů, zvukovou izolaci a dokonce i sklon schodů. Tyto požadavky se nevztahují na nebytové byty.
Teoreticky existují byty, které se nacházejí v obytném domě. To lze zjistit z podkladů ke konkrétnímu projektu, kde je vám nabízena koupě nemovitosti. Například účel budovy a její prostory lze snadno zjistit v prohlášení o projektu, které bude jistě na webu developera.
Byt. Při koupi bytu v běžném bytovém domě se automaticky stáváte spoluvlastníkem společné nemovitosti. I když to certifikát neříká, standardně vlastníte část střechy, fasádu, společné balkony, vchod, sklep, schodiště, výtahy a dokonce i dvůr. Tento podíl nemůže být přidělen v naturáliích, prodán nebo opuštěn.
Byt. Tady je všechno složité. Režim společného podílového vlastnictví společné věci v nebytovém domě není přímo zákonem upraven. Někteří odborníci se domnívají, že vlastníci bytů nemají vlastnická práva ke společnému majetku. Nejvyšší rozhodčí soud ale vysvětlil, že vlastníci prostor v nebytových domech mají stejná práva a povinnosti jako v bytových domech - vlastní podíl na společné nemovitosti a jsou povinni platit za její údržbu.
Tento přístup má své výhody i nevýhody. U bytového domu je vše víceméně jasné – jsou zde vchody, schodiště a výtahy, které všichni obyvatelé tak či onak využívají. Má smysl, aby je zaplatil každý. V nebytovém domě mohou být kromě bytů kanceláře, obchodní prostory, vestibuly, kašny, vstupní skupiny - to vše je společný majetek, který budou muset majitelé nejen kanceláří, ale i bytů udržovat.
I kdyby si rodina koupila byt, bydlí tam s dětmi a nikdy nenavštíví vestibul obchodního centra, teoreticky by po ní mohlo být požadováno, aby platila údržbu této části budovy. Konkrétní správcovská společnost si může zavést svůj režim, ale standardně takto fungují vysvětlení Nejvyššího soudu a soudní praxe je nejednoznačná. Zítra přijde jiná správcovská společnost a vše změní.
Stát neupravuje seznam služeb správcovských společností pro nebytové budovy. Pokud třída komerčních nemovitostí vyžaduje služby zahradníků, komorníků a vrátných, majitelé bytů je zaplatí. Na jedné straně vám to umožňuje stavět byty neuvěřitelné krásy a pohodlí. Na druhou stranu můžete získat služby, které ve skutečnosti nepotřebujete.
Správa domácnosti
Dům má co dělat kromě toho, co se děje za železnými dveřmi bytů. Je třeba vyčistit vchody, opravit výtahy a střechy, zašroubovat žárovky; v místní oblasti je třeba postavit plošiny a postavit lavičky, posekat trávníky a postavit patníky, natřít ploty, zamést listí. Kdo, jak a za jaké peníze to udělá, je otevřená otázka.
Byt. V bytovém domě řeší záležitosti správy správcovská společnost nebo HOA. Správcovskou společnost vybírá shromáždění vlastníků. Dělá také klíčová rozhodnutí o správě domu. Schůze vlastníků je demokracie v akci: každý vlastník má nějakou „váhu“ v závislosti na ploše jeho bytu a s touto „váhou“ může hlasovat.
Aktivní obyvatelé mohou vést kampaň, sdružovat skupiny vlastníků kolem sebe a ovlivňovat hlasování – stejně jako v běžném demokratickém procesu. Pokud má mladá maminka čas a chuť, vše zorganizuje a u vchodů budou rampy pro kočárky. Důchodci se mohou spojit a hlasovat pro to, aby se ve dvoře neparkovalo. A pokud budou mít majitelé aut více hlasů, tak důchodci zůstanou bez laviček a zelených ploch a rozšíří se parkování – a to vše na obecné náklady.
Abyste měli zaručeno, že problémy bytového domu vyřešíte po svém, musíte být vlastníkem více než poloviny čtverečních metrů v tomto domě nebo kontrolovat rozhodování takových vlastníků. V reálném životě je to samozřejmě nemožné, takže společná rozhodnutí mohou ovlivnit všichni obyvatelé.
Byt. V nebytovém domě s kancelářemi a obchody může klidně nastat tato situace: developer kanceláře neprodá, ale pronajme, přičemž si ponechá vlastnictví. Nebo celou kancelářskou a maloobchodní část koupí developerská společnost. Tak se jeví většinový vlastník – ten, kdo vlastní většinu hlasů. A kdo má většinu hlasů, má právo rozhodovat o domě sám.
To je nepravděpodobné, pokud se komplex skládá pouze z bytů. To ale nelze vyloučit: nevíte, komu patří. Možná tu budovu koupil nějaký obchodník a otevřel si tam hotel. Má právo: schůzka umožňuje.
Pokud před vámi trčí komplex kanceláří a bytů nebo třeba bytový výškový dům trčící z útrob obchodního centra, je zde riziko. A hodně vysoký.
Většinový vlastník může hlasovat pro zvýšené tarify, jmenovat pro něj výhodnou správcovskou společnost, najmout zahradníka z Rubljovky, instalovat pomník na jeho počest uprostřed dvora nebo pronajmout první patro pro karaoke klub, který bude pouze celovečerní písně od Grigoryho Lepse. Obyvatelé bytů nebudou mít žádné právní mechanismy, jak takovou situaci řešit. Nepomůže ani důkaz, že většinový vlastník je ve spojení se správcovskou společností. To není považováno za zneužití práva.
Vztahy se sousedy
Byt. Vy ani nikdo jiný ze zákona nemůžete užívat obytné prostory k podnikání. V bytě si nemůžete legálně zřídit kancelář nebo minihotel, nemůžete si v něm otevřít kavárnu, saunu, nahrávací studio nebo místo pro rapové bitvy. Prostory je potřeba přestavět na nebytové, a to není vždy možné.
Rozdíl mezi bytem a bytem je v tom, že pro obytné budovy existuje tichý režim: po určité době nemůžete v bytech dělat hluk. Pokud bydlíte ve skutečném činžovním domě a zpoza zdi se v noci neustále ozývají levné údery pěstí, máte zákonné mechanismy, jak to ovlivnit.
Byt. Vlastníci je mohou využívat jakýmkoliv zákonným způsobem, pokud splňují technické předpisy a požadavky dozorových orgánů. Tyto požadavky nejsou stejné jako u bytů. Byty mohou mít různé účely, ale vždy jsou nebytové. V bytě hotelového typu můžete bydlet jako v bytě a někdo koupí několik sousedních, aby je pronajal obchodním cestujícím, cizincům a zamilovaným párům - to je legální.
Na byty nejsou kladeny žádné požadavky na ticho ani odhlučnění – sousedé přes zeď mohou v noci hrát na bubny.
Mohou bez vašeho svolení otevřít bar v přízemí, zbourat část zdi a zablokovat vám výhled. Rozdíl mezi bytem a bytem je v tom, že v běžném domě by požádali obyvatele o svolení, ale v bytovém komplexu žádat nemusí. Lidé mohou projít vaším vchodem do kanceláře síťové společnosti. Kromě toho bude bezpečnost povinna jim vydávat průkazy.
Neznamená to, že se při koupi bytu nutně setkáte s takovými problémy. Možná vedle vás budou žít klidné rodiny a celý komplex zabydlí obyčejní lidé. A pouze první patro se bude pronajímat pro kanceláře a obchody a bude tam sídlit notář, lékárny, potraviny, pobočka banky a dětské centrum - vše, o čem jste snili. Při koupi je ale potřeba si uvědomit, že komplex s byty není bytový dům. Nevztahuje se na něj zákon o bydlení a obyvatelé mají méně práv.
Zabavení dluhů
Byt. Pro dluhy nelze podle zákona odebrat jediné bydlení. I když majitel bytu dluží hodně peněz bance, sousedovi, mikrofinanční organizaci nebo komukoli jinému, majetek mu nebude odebrán a jeho rodina nebude vystěhována na ulici. Jedinou výjimkou jsou zastavené byty, které jsou již v zástavě banky.
Byt. Byty nejsou bydlením, takže jejich odběr není nijak omezen. Nezáleží na tom, že tam žije rodina, která si koupila byt k trvalému bydlení, nemá jinou nemovitost a úvěr nebyl vzat proti zajištění bytu. Pro soudní vykonavatele je byt běžným majetkem, který lze zabavit a dát k prodeji na splacení dluhu. Pokud je například vlastníkem individuální podnikatel, nahromadil dluhy vůči věřitelům a finančnímu úřadu. V bytě bydlí jeho rodina a děti, ale tato nemovitost není chráněna před exekucí.
Srážky při nákupu nemovitosti
Byt. Rozdíl mezi bytem a bytem je v tom, že při jeho koupi můžete uplatnit odpočet a získat vrácení daně. Pokud si koupíte byt v manželství a ani jeden z manželů předtím odpočet nevyužil, rodina bude moci vrátit až 520 tisíc rublů. Stát navíc vrátí 13 % zaplacených úroků z hypotéky – maximálně 390 tisíc rublů každému z manželů.
Byt. U nebytové nemovitosti se žádné srážky neplatí, i když si ji koupí běžná rodina s dětmi a plánuje v ní trvale bydlet.
Byt. Obyvatelé bytů nejsou uvedeni v seznamu spotřebitelů, kteří jsou rovni obyvatelstvu. Navzdory skutečnosti, že v bytech žijí obyčejní lidé, má se za to, že elektřina je tam dodávána pro komerční potřeby.
Daň z nemovitosti
Byt. Daň z nemovitosti se vypočítává podle rezidenčních sazeb. Mohou se lišit v závislosti na regionu a ceně bytu, ale existují federální standardy. Obyvatelé zaplatí za byt 0,1 % z hodnoty katastru. V tomto případě můžete využít odpočet daně z nemovitosti ve výši 20 metrů čtverečních. Z této plochy není třeba platit daň z nemovitosti - pouze z rozdílu.
Tato dávka nezávisí na sociálním postavení a příjmu – poskytuje se pro byty v kterémkoli kraji. Pokud je například plocha bytu 39 metrů čtverečních, bude daň účtována pouze za 19 metrů čtverečních a sazbou 0,1%. U bytů nad 10 milionů rublů v Moskvě se sazba zvyšuje na 0,15 %, ale stále je mnohem nižší než u bytů. Existují také redukční koeficienty - mohou také snížit daň, nicméně platí po omezenou dobu.
Byt. Za apartmán hotelového typu budete muset zaplatit přibližně pětkrát vyšší daň z nemovitosti oproti apartmánu – 0,5 %. Možná se dá trochu ušetřit kvůli nižší hodnotě katastru. A pokud je byt v administrativním a obchodním komplexu, pak bude sazba ještě vyšší - 2%.
Majitelé bytů nedostávají federální odpočet daně z nemovitosti: budou platit daň z celé oblasti.
Porovnání daně z nemovitosti u bytu a apartmánu o výměře 39 m²
Jako příklad použijeme data z webových stránek komplexu ve Fili za předpokladu, že byty jsou o 20 % levnější než byty
Cena za 1 m2
Byt
336 000 RUR
Byt
269 000 RUR
Cena
Byt
336 000 RUR
Byt
269 000 RUR
Cena
Byt
13 milionů R
Byt
10,5 milionu R
Daňový odpočet
Byt
Byt
Základ daně
Byt
19 m² × 336 000 = 6,38 milionu RUR
Byt
39 m² × 269 000 = 10,5 milionu RUR
Sazba daně z nemovitosti
Byt
Byt
Roční daň z nemovitosti
Byt
9576 R
Byt
52 500 RUB
V Moskvě existuje redukční faktor pro byty, ale týká se pouze těch komplexů, které jsou zahrnuty v oficiálním registru bytů a splňují další požadavky. V březnu 2018 byl tento registr rozšířen - nyní je zde 16 bytových komplexů. Pokud komplex není v registru, nemá to žádné výhody.
Na byty se nevztahují ani další zvýhodnění daně z nemovitosti v krajích, například pro důchodce, invalidy a velké rodiny.
Pokud se rozhodujete mezi bytem a bytem, zjistěte si sazbu u konkrétní nemovitosti a daň si spočítejte sami s pomocí odborníka. Nevěřte ani výpočtům na webech vývojářů. Pak se může ukázat, že daň je ve skutečnosti vyšší, sazba není 0,5 %, ale 2 %. Katastrální hodnota navíc roste, ale areál do evidence nikdo nezařadí.
Velká renovace
Byt. Vlastníci bytových prostor v bytových domech povinně přispívají do fondu oprav. Tyto peníze pak slouží k provádění větších oprav společného majetku. Řekli jsme vám, že minimální příspěvek na velké opravy v Moskvě od 1. července 2017 je 17 rublů za metr čtvereční.
Byt. Majitelé komerčních nemovitostí v nebytových domech nejsou ze zákona povinni odvádět každý měsíc příspěvky do fondu oprav hlavního města. Ale až přijde čas na opravu společného majetku, nebudete se moci spolehnout ani na nashromážděné příspěvky a financování. Zpravidla se ale byty pořizují v novostavbách, které brzy nebudou vyžadovat velké rekonstrukce.
Porovnání plateb za velké opravy u bytu a bytu o rozloze 39 m²
Minimální platba za m²
Byt
17 R
Byt
0 R
Povinná platba měsíčně
Byt
663 R
Byt
0 R
Příspěvky na větší opravy ročně
Byt
7960 R
Byt
0 R
Sociální infrastruktura a technické požadavky
Byt. Stát musí kontrolovat parametry rezidenční zástavby. Jsou zde požadavky na počet škol, školek, poliklinik, komunikací a dalších infrastrukturních zařízení. Developer je musí postavit na vlastní náklady nebo s podporou státu.
Bohužel ve skutečnosti mnoho developerů tyto parametry nedodržuje: tají se s úředníky, dostávají schválené projekty bez škol a klinik nebo donekonečna zdržují dodávky infrastrukturních zařízení. Majitelé bytů ale mají alespoň nějaké záruky a práva. Jsou chráněny nejen územními předpisy, ale také federálními zákony.
Hlučná průmyslová odvětví nebo nebezpečná zařízení by neměla být postavena v obytné oblasti. A pokud se objeví i miniprodukce, měla by kolem ní být sanitární zóna. Vstup do prodejny v obytném domě by měl být samostatný, nikoli přes vchod. Hladina hluku v apartmánech musí odpovídat hostovi a pro apartmány jsou stanoveny hygienické normy. Pokud je zjištěna odchylka, můžete požadovat pokutu nebo donutit vývojáře, aby nedostatky napravil.
Byt. Pro komerční rozvojové zóny žádné takové standardy urbanismu neexistují. Může se ukázat, že v oblasti, kde se bytový komplex nachází, není žádná škola ani poliklinika. Město není povinno je stavět.
Při plánování zástavby se nezohledňuje počet obyvatel v bytech. Například 200 dětí může bydlet v bytě, ale nevznikne pro ně samostatná školka a neplánují se místa v nejbližší škole.
Pro byty neexistují žádné přísné požadavky na hygienické normy, vlastnosti materiálů, dispozice a zvukovou izolaci. Kvalita výstavby se nekontroluje stejně jako v případě bydlení – to už má na svědomí developer.
Převod bytu do obytného prostoru
Nebytové prostory lze teoreticky považovat za bytové. K tomu musí být celý objekt úředně přeměněn na bytový dům. Samostatný byt nelze uznat za byt. A přestože takový mechanismus na papíře existuje, je pro jednotlivého vlastníka bytu nemožné jej zavést v praxi.
Jaké jsou výhody koupě bytu?
Místo.Často na nějakém vhodném a zajímavém místě není možné postavit obytnou budovu, ale budova s byty je možná. K tomu dochází, když urbanistický plán zahrnuje pozemek pro obchodní centrum nebo hotel, ale není zde dostatek prostoru pro mikročtvrť s parkovišti, školami, poliklinikami a sanitárními zónami. Nebo lokalita není vhodná pro rezidenční zástavbu z důvodu blízkosti průmyslových objektů. Byt může být vaší jedinou šancí, jak koupit nemovitost k bydlení ve správné lokalitě, například v blízkosti práce nebo v centru města.
