Bendroji nuosavybė turi daug teisinių ypatybių ir subtilybių. Šiame straipsnyje papasakosime, kaip iš buto savininko gali būti atimtos akcijos ir kaip apsisaugoti nuo akcijos atskyrimo rizikos.

○ Kas yra bendroji nuosavybė?

Esant dalinei nuosavybei, turtas priklauso keliems asmenims (bendraturčiams) ir kiekvienam iš jų nustatoma konkreti šio turto bendrosios nuosavybės dalis.

2 str. 244 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas:
Turtas gali būti bendrosios nuosavybės teise, nustačius kiekvieno savininko nuosavybės teisę (daliąją nuosavybę).

Kiekvieno bendraturčio dalis yra subjektinės teisės į nuosavybę dalis, išreikšta aritmetine verte. Dalies dydis nustatomas teisės aktais arba bendraturčių susitarimu. Jeigu nurodymų ar susitarimų nėra, asmenys laikomi lygių dalių savininkais.

○ Kas yra akcijos atskyrimas?

Akcijos perleidimas – tai teisių į ją perleidimas kitam asmeniui. Bendraturtis turi teisę savo nuožiūra parduoti, dovanoti, palikti testamentu ar kitaip disponuoti savo dalimi.

Tam tikrą akcijos perleidimo tvarką nustato įstatymas. Jeigu dalį bendro turto nusprendžia parduoti savininkas, jis turi atsižvelgti į bendraturčių pirmumo teisę pirkti.

1 str. 250 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas:
Parduodant bendrosios nuosavybės teise priklausančią dalį pašaliniams asmenims, likę bendrosios nuosavybės dalyviai turi pirmumo teisę pirkti parduodamą akciją ta kaina, už kurią ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus pardavimo viešame aukcione atvejai, taip pat atvejai, kai pastato ar statinio dalies, esančios tokiame žemės sklype, savininko arba patalpų savininko bendrosios nuosavybės teise į žemės sklypą parduoda dalis. nurodytas pastatas ar statinys.

Apie planuojamą pardavimą pardavėjas privalo raštu pranešti bendraturčiams. Pažeidus atidalijimo procedūrą, sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu.

○ Kaip galite atimti iš savininko dalį buto?

Bendrosios nuosavybės dalyviai negali vieni iš kitų atimti akcijų. Bet kokie moralinės ar fizinės prievartos būdai bendraturčiui išgyventi yra neteisėti.

Nuosavybės teisių atėmimas leidžiamas tik išimtiniais atvejais. Yra trys būdai atimti iš savininko dalį buto:

1. Jo savanorišku sutikimu.
2. Tribunolo sprendimu.
3. Kaip priverstinio išpirkimo dalis.

Pažvelkime į kiekvieną metodą išsamiau.

✔ Savanoriškas sutikimas.

Tai taikus būdas išspręsti problemą. Bendraturčiai susitinka prie „derybų stalo“ ir bando rasti kompromisą.

Pavyzdžiui, bendraturčiai gali pasiūlyti nepageidaujamam savininkui išpirkti jo dalį. Savanorišku susitarimu priimtas sprendimas tinka visiems.

✔ Nuosprendis.

Dalies arešto teismo sprendimu prielaida visada yra neteisėti savininko veiksmai. Šios aplinkybės gali padėti pradėti teisminį procesą:

• Savininkas nevykdo įsipareigojimų išlaikyti nekilnojamąjį turtą;
• Savininkas nevykdo hipotekos įsipareigojimų.
• Savininkas pažeidė kitų asmenų (pavyzdžiui, kaimynų ar bendraturčių) teises ar teisėtus interesus.
• Padarė nusikaltimus, už kuriuos buvo paskirtas turto konfiskavimas.

Priverstinis areštas galimas tik teismo sprendimu. Tai garantuoja įstatymas.

3 str. Rusijos Federacijos Konstitucijos 35 straipsnis:
Niekam negali būti atimtas turtas, išskyrus teismo sprendimą. Priverstinis turto perleidimas valstybės poreikiams gali būti vykdomas tik iš anksto sumokėjus lygiavertę kompensaciją.

Jei savininkas nesutinka su atidalijimu savo noru, o nėra pagrindo priimti atitinkamo teismo sprendimo, yra tik viena išeitis - priverstinis nedidelės dalies išpirkimas.

✔ Priverstinė išpirka.

Norint atlikti priverstinį išpirkimą, vienu metu turi būti įvykdytos trys sąlygos:

1. Dalis bendrojoje nuosavybėje yra nereikšminga.
2. Akcija negali būti paskirta natūra.
3. Akcijos savininkas neturi didelio suinteresuotumo naudotis turtu.

Nesvarbu, ar savininkas sutinka su atidalijimu, ar ne. Teismui nusprendus, kad visos trys sąlygos tenkinamos, dalis bus perimta, o savininkas gaus finansinę kompensaciją.

Įdomu tai, kad įstatyme niekaip neapibrėžta sąvoka „maža dalis“. Kiek reikšminga yra esama bendrosios nuosavybės teisės dalis, teisėjas kiekvienu atveju sprendžia savarankiškai.

○ Kaip išvengti susvetimėjimo?

✔ Gaukite jums palankų teismo sprendimą.

Teismai atsižvelgia į visų trijų veiksnių derinį – nedidelę dalies dalį, negalėjimą skirti natūra, turto nenaudojimą. Jei bent vienas iš punktų neatitinka tikrovės, jie negalės priversti savininko parduoti akcijos.

Norėdami užtikrinti, kad teismo sprendimas būtų jums palankus, galite pasinaudoti profesionalių teisininkų paslaugomis. Nors kai kuriais atvejais tai neduoda jokios naudos, nes ieškovų idėjos beprasmiškumas yra akivaizdus.

✔ Kaip kreiptis į teismą?

Teismas atsižvelgs į tai, ar bute yra patalpa, atitinkanti savininko daliai kvadratinių metrų plotą. Jei tokios patalpos yra, priverstinio pirkimo ieškovams beveik neįmanoma.

Antras punktas – nuosavybės teisių į akciją įgijimo pagrindas. Jei pagrindas buvo pirkimas ir pardavimas, atliktas laikantis visų teisės aktų reikalavimų, greičiausiai akcija nebus laikoma nereikšminga.

Trečias niuansas – būtinybė naudotis butu. Jeigu savininkas neturi būsto, išskyrus dalį bute, teismas netenkins ieškovų reikalavimų.

Savininkas netenka nuosavybės teisės į akciją tik po to, kai jo naudai pervedama kompensacija ir perregistruojamos nuosavybės teisės į Rosreestr.

Kaip atšaukti buto pardavimą

Klaidos perkant butą

Nekilnojamojo turto teisininkas

Gordonas Andrejus Eduardovičius

Po „revoliucinių“ civilinių teisės aktų pakeitimų 2013 m., Teisių registravimo įstatymo pakeitimų 2016 m. vasarą ir naujojo „Nekilnojamojo turto registravimo įstatymo“ Nr. 218-FZ, įsigaliojusio 2017 m. sausio mėn. tikėtis, kad Rusijoje padidės sukčiavimas gyvenamojo ir negyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje.

Dėl pakeitimų nuo 2016-07-15 buvo sustabdytas nekilnojamojo turto nuosavybės teisės liudijimų išdavimas, o anksčiau išduotų nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą liudijimų galiojimas.

Nuo 2016 m. liepos 15 d. nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą patvirtina tik informacija iš naujojo Vieningo nekilnojamojo turto valstybinio registro (USRN), į kurį buvo sujungtas anksčiau buvęs USRE registras ir nekilnojamojo turto kadastras.

Pagrindinė 2017 metų naujovė yra galimybė registruoti teises į bet kurį turtą Rusijoje bet kuriame Rusijos registracijos tarnybos teritoriniame skyriuje. Tai yra, nuosavybės teisę į butą Maskvoje galima įregistruoti pateikus dokumentus Vladivostoke.

Taip pat galite registruoti butų ir kito nekilnojamojo turto suvaržymus, draudimus ir pan.

Neabejotina, kad nesąžiningi piliečiai gali pasinaudoti daugybe patogių teisės aktų pakeitimų. Be to, gerbiamo savininko galimybės apginti savo pažeistą teisę nuo 2017 m. sausio mėnesio nebuvo supaprastintos, o, priešingai, pareikalaus papildomų išlaidų.

Pirkti akcijas bute Maskvoje

Išskyrus kai kurias išimtis, pati procedūra ir teisinis reguliavimas - Buto Maskvoje akcijų pirkimas 2017 m. - nepasikeitė. Buto, dalies ar buto dalių bendrosios nuosavybės įsigijimo tvarka vadovaujasi 2016 m.

Tuo pačiu 2017 metais perkant buto dalį ir visas buto dalis turi būti atsižvelgta į naująjį įstatymą „Dėl nekilnojamojo turto valstybinės registracijos“ Nr.218-FZ.

Pagrindinė taisyklė: pirk buto akcijas trečiajam asmeniui (ne vienos iš akcijų savininkui) galima tik tuo atveju, jei akcijos neperka kitų buto dalių savininkai arba jie neatsisako pirkti - pirmumo teisė į buto dalį. įsigyti akciją (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsnis).

Pagal šią taisyklę akcijos pardavėjas privalo pranešti kiekvienam buto bendrosios nuosavybės dalyviui apie jo pardavimą. Tokiu atveju pardavėjas taip pat turi informuoti apie visas siūlomo pardavimo sąlygas.

Kartais pirmumo teisė sukuria kliūtis savininkui parduoti savo dalį už rinkos kainą. Bandant apeiti pirmumo teisę, akcijos pardavimas pašaliniam asmeniui maskuojamas dovanojant nedideles akcijas, pavyzdžiui, duoda dalį, atitinkančią 1 kv.m. ar mažiau, o ateityje likusi buto dalis parduodama naujajam „palūkanų turėtojui“.

Šiuo metu ši schema neturėtų būti naudojama. Teismų praktika ginčuose dėl tokių dovanojimų gana aiški – priklausomai nuo konkrečių aplinkybių, dėl vienokių ar kitokių priežasčių sandoriai pripažįstami negaliojančiais: apsimestiniai, neteisėti ir pan.

Pirkėjas turėtų sudaryti sandorį realiomis sąlygomis ir pareikalauti, kad pardavėjas prieš sandorį pateiktų atitinkamus pranešimus.

Žvelgiant į ateitį, reikėtų pažymėti: Šioje dalyje sandorio su akcijomis notarinė forma turėtų, tikėtina, užtikrinti bendrosios nuosavybės dalyvių interesų apsaugą. Rengdamas sandorį, notaras turi užtikrinti pirmumo teisės įsigyti akciją laikymąsi.

Tačiau dėl smulkių akcijų įstatyme nėra apribojimų savininkui parduoti ar dovanoti akciją, priklausomai nuo jos dydžio. Notaras negali uždrausti savininkui sudaryti sandorį jo sąlygomis.

Antroji taisyklė– jau keletą metų visų akcijų perleidimo sandorių butai gaminami tik notarinė forma, priešingu atveju šie sandoriai yra negaliojantys.

Tačiau nustatęs privalomą notarinę formą įstatymų leidėjas „pamiršo“ nustatyti pirkėjams naudą - 100% apsaugą nuo ginčų dėl tokio sandorio.

Tai reiškia kad notarinis sandoris NĖRA patikimesnis palyginti su paprastu raštu! Atvirkščiai, neretai notarinis sandoris abiems nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo šalims būna rizikingesnis.

Pirkėjai ir pardavėjai tuo tiki Notaras privalo užtikrinti sandorio, kurį patvirtina, teisėtumą ir nusišalina nuo notarinio susitarimo teisinio turinio kontrolės. Tuo pačiu metu notarinių sandorių dalyviai nemano, kad „teisėtumo“ sąvoka yra labai lanksti. O kilus ginčui, pats notarinio sandorio užbaigimo faktas nesuteikia sandorio šalims jokių pranašumų, garantijų ar padidintos apsaugos.

Pirkėjui svarbu žinoti: Pirkėjas turi kontroliuoti visus notaro veiksmus, pradedant nuo notaro reikalaujamų dokumentų surašymo ir jų patikrinimo, baigiant notaro sudarytomis sutarties sąlygomis. Deja, įstatymai neatskleidžia, kokios konkrečios aplinkybės, veiksmai ar dokumentai užtikrina notaro patvirtinto sandorio teisėtumą ir į kuriuos būtina atsižvelgti prieš sudarant sandorį.

Taip pat, siekiant užtikrinti teisėtumą, įstatymai nenustato konkrečių pareigų notarui atlikti konkrečius veiksmus ir manipuliacijas dėl akcijų, butų, ankstesnių sandorių su akcijomis ir butais teisinio patikrinimo, taip pat dokumentų ir informacijos, gautos per 2014 m. sandorio parengimas.

Tokiomis sąlygomis notaro sprendimas dėl kliūčių sudaryti sandorį nebuvimo ir jo patvirtinimo yra subjektyvi notaro nuomonė kiekvienoje konkrečioje situacijoje. Pagal įstatymą tokia notaro nuomonė nėra neginčytina, todėl notariniai sandoriai reguliariai ginčijami teisme lygiai su kitais.

Perkantiems akcijas ar visas buto akcijas galioja paprasta taisyklė:

1) kartu su notaru dalyvauti rengiant sandorį,

2) patys patikrinkite visą buto istoriją,

3) patikrinti visas notaro sudarytos sutarties sąlygas.

Pirkėjas turi žinoti ir suprasti:

Nekilnojamojo turto sandoris yra kelių etapų procesas. Paprasto sandorio atveju: pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kelių tarpusavyje susijusių sandorių, pavyzdžiui, alternatyvių ar grandininių sandorių, notaras atlieka tik dalį nekilnojamojo turto sandorio darbų – jo patvirtinimą.

Tuo pačiu sandorių grandinėje likę sandoriai negali būti notariškai patvirtinti, o visų sandorių tarpusavyje susijusio vykdymo užtikrinimas yra sandorių šalių, o ne notaro rūpestis. Notaras neprivalo žinoti apie kitus sandorius, jei tai tiesiogiai nesusiję su tvirtinamu sandoriu, pavyzdžiui, parduodant nepilnamečio dalį.

Be to, pagal įstatymą notaras neturi įgaliojimų vykdyti kitų nekilnojamojo turto sandorių etapų: 1) organizuoti atsiskaitymus už nekilnojamojo turto sandorius ir 2) organizuoti nekilnojamojo turto perleidimą pagal sandorį.

Priešingai, sandorio šalims (pirkėjui ir pardavėjui, dovanotojui ir gavėjui), o tuo labiau, kai vykdomi alternatyvūs sandoriai ar sandorių grandinės, kiekvienas sandorio etapas atskirai ir visiems kartu bei visiems dalyviams yra svarbus. .

Bet kokiu atveju: Už problemas, nustatytas po notarinio nekilnojamojo turto sandorio, visa atsakomybė tenka šalims, o ne notarui.

Planuojant įsigyti nekilnojamąjį turtą, ypač brangų nekilnojamąjį turtą, pirkėjo tikslas yra perkant turtą, o ne atskiras jos etapas – sutarties pasirašymas ir jos patvirtinimas pas notarą. Notaro dalyvavimas tam tikrame sandorio etape negarantuoja nei viso nekilnojamojo turto pirkimo teisėtumo, nei net teisingo šio pirkimo etapo įvykdymo.

Sukčiavimo schema su buto akcijomis

Yra daug sukčiavimo schemų, susijusių su butų akcijomis. Vienas iš naujausių mums žinomų atvejų įvyko prieš naujus 2017 m. Ir mes tikime, kad jis bus naudojamas ateityje.

Sandorio aplinkybės: Maskvietis paveldėjo butą viename iš prestižinių Maskvos rajonų su vaizdu į Novodevičiaus vienuolyną.

Siekdamas išsikeisti į kaimo namą, maskvietis pradėjo pardavinėti butą. Gana greitai buvo surastas pirkėjas. Dokumentai butui surinkti nuo palikimo įregistravimo, belieka užbaigti pirkimo-pardavimo sandorį ir valstybinę registraciją.

Pirkėjas prašė įregistruoti buto pardavimą keliems savininkams, kadangi jo ir žmonos tėvai keičia plotą (išvažiavimą), o buto akcijas prašo įregistruoti jų vardu.

Pirkėjas ir jo artimieji pasirodė malonūs, protingi ir pasiturinčios išvaizdos žmonės. Įforminti sandorį įsipareigojo pats pirkėjas, kompetentingas teisininkas. Pardavėjas turėjo patirties registruodamas turtą kaip palikimą ir parduodant vasarnamį, todėl advokato ar nekilnojamojo turto teisininko neįtraukė.

Pasirinkome banką ir užsisakėme seifus. Paskirtą dieną buvo pasirašyti 4 sandoriai su keturiomis buto dalimis.

Praėjus nustatytam laikotarpiui, pardavėjas MFC gavo tik vieną pirkimo-pardavimo sutartį dėl vienos buto dalies. Paaiškėjo, kad registruoti dokumentai dėl likusių trijų akcijų nebuvo pateikti. Šių pirkėjų nepavyko rasti. Registracijos vietoje jie negyveno.

Pagal banko seifų nuomos sutartį, pasibaigus priėjimo prie pardavėjo seifų terminui, pirkėjai įėjo ir paėmė pinigus iš seifų.

Gudrybė ta, kad pardavėjas nusprendė sutaupyti ir butas buvo parduotas už mažesnę kainą, nes pardavėjui priklausė mažiau nei 3 metus ir buvo paveldėtas.

Labai svarbu, kad šioje situacijoje pardavėjo rankose nebuvo pirminių sutarčių dėl akcijų pirkimo-pardavimo šiems „giminaičiams“. Jas apdairiai paėmė ¼ dalies pirkėjas.

Kas nutiko:

Tiesą sakant, pardavėjas pigiai pardavė sukčiams trijų kambarių butą. Faktas yra tas, kad pirkėjas kažkaip įtikino pardavėją ne tik parduoti butą keturiems savininkams, bet ir sudaryti atskirą pirkimo-pardavimo sutartį dėl kiekvienos dalies su kiekvienu iš pirkėjų! Atsižvelgiant į tai, kad buto kaina buvo ženkliai sumažinta, pagal sutartis pardavėjas gali reikalauti iš pirkėjų sumokėti sutartyje nurodytą kainą, o ne rinkos kainą, už kurią realiai pardavė butą.

• Butas turi naują bendrasavininkį su ¼ dalies. Pats šio sandorio teisėtumas yra sunkiai paneigiamas;
• Savininkas jau paskelbė apie ketinimą persikelti į butą ir ten gyventi. Jei pardavėjas prieštaraus, bus gautas teismo sprendimas dėl užimtumo.

1. Brangus sukčiams, todėl retai naudojamas. Tokiu atveju likusios akcijos gali būti perleistos pirkėjams sudarytų sutarčių pagrindu. Jų sutartys sudaromos griežtai laikantis įstatymų. O dokumentų pateikimo termino nuosavybės perėjimui įregistruoti įstatymas neriboja. Pardavėjui nenaudinga kreiptis į teismą, jis negalės ginčyti sutarčių. Pardavėjui teks pasitenkinti sutartyse nurodyta sumažinta suma.
2. Sukčiai įsikraustys į butą ir išbadins pardavėją, todėl pardavėjas jiems parduos likusias akcijas beveik už dyką.

Tikimybė būti apkaltintam sukčiavimu yra menka. Nesant susitarimo dėl akcijų, neįmanoma įrodyti jų egzistavimo, taip pat jų pasirašymo fakto.

Kalbant apie akcijos kainą vienoje sutartyje, Pirkėjas neatsisakys sumokėti šios nedidelės sumos.

Bet pardavėjas, matyt, negalės atšaukti nei vienos akcijos, nei viso buto pardavimo.

Kaip atšaukti buto pardavimą

Kaip šioje situacijoje atšaukti buto pardavimą – didelis klausimas. Greičiausiai tai bus ne tik sunku, bet ir labai sunku, jei ne neįmanoma. Pagal Teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos įstatymą (galiojusį sandorio metu), įregistruota nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą gali būti ginčijama tik teisme.

Pirkėjas neatsižvelgė į tai, kad nuo 2013 metų nekilnojamojo turto sandoriams nereikia valstybinės registracijos ir jie įsigalioja iškart po sutarties pasirašymo.

Pardavėjas tikėjo, kad yra saugus, kol nebus įregistruotos sutartys. Tai yra, kol sutartys nėra įregistruotos, jų nėra ir jis neprivalo nieko daryti.

Teisiniu požiūriu sutartys buvo parengtos nepriekaištingai.

Jeigu pirkėjai neatsisako sumokėti sutarties kainos, pardavėjas tiesiog neturi pagrindo pretenzijoms. Sutartys sudaromos ir vykdomos. Turtas bus perregistruotas naujiems savininkams.

Greičiausiai pretenzijos bus pareikštos pardavėjui, nes, anot jo, jis užkerta kelią pirmajam pirkėjui įsikelti į butą, o likusiems trims pirkėjams atsisako teikti prašymus dėl likusių ¾ buto dalių perregistravimo.

Pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą buto pardavimo atšaukimas šiuo atveju reiškia kiekvienos iš keturių pirkimo-pardavimo sutarčių dėl buto dalies pripažinimą negaliojančia.

Sandorių pripažinimo negaliojančiais atvejai ir pagrindai nustatyti Rusijos Federacijos civilinio kodekso 168–179 straipsniuose. Esant dabartinei situacijai, atsižvelgiant į iš pardavėjo gautą informaciją, požymių, kurie leistų pardavėjui tikėtis teigiamo teismo sprendimo, nenustatėme.

Klaidos parduodant butą

Parduodamas butą pardavėjas padarė tipiškų klaidų:

1. Savarankiškas buto pardavimas, nedalyvaujant advokatui ar maklerio specialistui.

Šiuo atveju pardavėjas sandorį užbaigė savarankiškai, neturėdamas atitinkamų žinių ir patirties.

Norint sutaupyti, pirkėją ar pardavėją galima susirasti ir patiems, tačiau sandorio parengimą ir jo įgyvendinimą reikia patikėti specialistui.

Tik nekilnojamojo turto teisininkas gali patikrinti buto teisinį grynumą perkant.

1. Egzotiški pirkėjo reikalavimai arba sandorio sąlygos.

Šiuo atveju pardavėjas turėjo būti atsargus dėl reikalavimo su kiekvienu akcijų pirkėju sudaryti keturias atskiras sutartis.

Atliekant panašius sandorius sudaroma viena bendroji sutartis, kuri sudaroma kiekvienam pirkėjui.

Atitinkamai, jei registruojant nuosavybės teises kils klausimų, teisių registracija „įšals“ visiems pirkėjams, o ne kaip šiuo atveju. O dokumentų pateikimas įregistruoti pagal vieną sutartį vykdomas tik vienu metu, jei dalyvauja visos sandorio šalys.

1. Pardavėjas sudarytos sutarties originalus visada pasilieka pas save, kol nepateikia registruoti. Galima juos perleisti trečiajam asmeniui – Jūsų advokatui nekilnojamojo turto sandoriui, maklerio.

   Nekilnojamojo turto teisininkas

   Gordonas Andrejus Eduardovičius

Norite parduoti ar pirkti buto dalį, tačiau nerimaujama, ar viskas bus švaru ir sąžininga, nes be jūsų šis butas priklausys kitiems, kartais visai nepažįstamiems žmonėms. Ir šios baimės nėra veltui.

Buto dalies pardavimas ir pirkimas- kai kurie sudėtingiausi nekilnojamojo turto sandoriai ir čia galite rasti daug spąstų. Kontroversiškiausi klausimai susiję su bendraturčių (bendraturčių) santykiais, galimomis kliūtimis perkant ir parduodant butą, taip pat su negalimybe nustatyti faktinės kiekvienam akcininkui priklausančios teritorijos. Be to, gali kilti sunkumų tinkamai vykdant sutartį ir galimybę, kai vienas iš akcijų savininkų atiduoda savo dalį ne kaip pardavimą, o kaip „dovanojimą“.

Visas rizikas perkant ar parduodant buto akciją reikia apgalvoti iš anksto, kad paskutinę akimirką nekovotume dėl išlikimo, likę „be kampo“.

Pirma, atsigręžkime į formuluotę – dalis bute – kas tai yra, ar ji turi kokių nors ribų ir kodėl ją galima parduoti, pirkti ir net dovanoti.

Kas yra buto dalis?

Buto dalis, teisiškai kalbant, yra buto nuosavybės dalis. Pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą nekilnojamasis turtas gali būti bendroji nuosavybė, jei jis yra dviejų ar daugiau asmenų nuosavybė. Bendroji nuosavybė gali būti registruojama kaip bendroji jungtinė nuosavybė – kai savininkai savo dalių joje nenustato, tačiau yra bendrosios nuosavybės variantas, kai šios dalys priskiriamos kiekvienam iš savininkų.

Dažnas bendros nuosavybės pavyzdys: butas, kurį sutuoktiniai pirko kartu, tačiau yra „įregistruotas“ vienam asmeniui. Ir nepaisant to, bet kokie sandoriai, susiję su butu, gali būti sudaromi tik abiejų sutuoktinių sutikimu, kuris turi būti patvirtintas notaro. Ta pati sutuoktinių pora gali perregistruoti šį turtą į bendrą nuosavybę, kiekvienai nustatydama akcijų dydį. Antruoju atveju kiekvienas sutuoktinis turi teisę disponuoti savo buto dalimi, nesiremdamas antrojo savininko sutikimu.

Todėl dalis bute gali būti vadinama buto nuosavybės dalimi. Ir tai yra savotiška nematoma teritorija, kurios negalima priskirti jokiai patalpai ar net jo daliai. Kalbame tik apie šios dalies dydį, kuris išreiškiamas trupmeniniu būdu, tai yra, jums gali priklausyti, tarkime, 1/2 ar 1/10 buto.

Dabar nekilnojamojo turto rinkoje labai populiaru pirkti akcijas, ką nesunku paaiškinti, nes tai gera investicija. Kita priežastis – kai nėra galimybės nusipirkti viso buto, lengviau rasti dalį pinigų. Ateityje galėsite jį parduoti arba laikui bėgant nusipirkti visą butą.

Kas pirmiausia gali įsigyti?

Kitas svarbus momentas buto dalies pardavimo atveju yra akcijos pirmumo teisės nustatymo taisyklė. Jo prasmė ta, kad kiekvienas akcininkas, norėdamas parduoti savo buto dalį, pirmiausia turi ją pasiūlyti kitiems bendraturčiams. Būtina raštu pranešti apie savo norą parduoti akciją, taip suteikiant galimybę ją atpirkti prieš jai „perėjus“ kam nors kitam. Sprendimui dėl akcijos pirkimo priimti duodamas vienas mėnuo, tiksliau – lygiai 30 dienų. Jei nei vienas iš bendraturčių nepareiškė noro išpirkti šios dalies, ji gali būti pateikta laisvam pardavimui.

Ir čia mes susiduriame su pirmuoju „akmeniu“. Kokia gali būti problema? Pardavėjas gali su tuo susidurti, o sunkumų kyla dėl pranešimo kitiems savininkams.

Jei akcininko nepavyksta rasti

Kartais nėra taip paprasta rasti visus akcininkus. Ši problema išspręsta turint įrodymų, kad pranešimas buvo išsiųstas visais žinomais adresais. Jei informacijos apie dalinės nuosavybės dalyvio gyvenamąją vietą visiškai trūksta, būtina tai oficialiai patvirtinti pažyma iš administracijos, adresų biuro arba pasinaudoti kitais būdais patvirtinti, kad neįmanoma susisiekti su konkrečiu akcininku.

Gali susidaryti situacija, kai vienas iš bendrosios nuosavybės dalyvių sąmoningai vengė gauti pranešimą. Nėra įstatymų, kurie leistų priversti dalininką gauti įspėjimą. Yra tam tikras sprendimas, kuris yra labai populiarus tarp maklerių. Buto dalis yra surašyta dovanojimo sutartimi. O norint už dyką atiduoti savo dalį, susitarimų tarp turto dalyvių nereikia. Pastariesiems kyla rizika, kad tokiu būdu jų bute bet kurią akimirką gali atsirasti visiškai nepažįstamas žmogus.

Dar viena buto akcijų pirkimo ir pardavimo temos „skauda“ – savininkų santykių klausimas. Kas pavojinga tiek pirkėjui, tiek bute gyvenantiems? Dažnai žmonės nusprendžia parduoti akciją, norėdami pakenkti artimiesiems dėl kokios nors nesuderinamos situacijos, pavyzdžiui, skyrybų, paveldėjimo ar turto padalijimo klausimų. Pardavėjo logika lengvai suprantama, nes akciją perkantis asmuo turi galimybę vėliau nusipirkti visą butą. O svarbiausia – pirkti butą dalimis yra daug pigiau, nes dalis neįkainojama taip, kaip atskiras butas, jei perskaičiuoti kvadratinio metro savikainą.

Akcijos kaina dažniausiai gerokai nuvertinama. Jei kambarį galima nusipirkti, pavyzdžiui, už 2,5 milijono rublių, tai už 1/3 buto galite gauti ne daugiau kaip 1,5 milijono rublių, tai yra milijonu rublių mažiau, ir tai yra gana reikšminga.

Tie, kurie galvoja apie akcijų įsigijimą, turi gerai pagalvoti ir suprasti, kodėl tai daroma. Jei tikslas – apgyvendinimas, tuomet reikia ką nors sužinoti apie būsimus kaimynus. Jei norite pigiai nusipirkti kvadratinių metrų, galite atsidurti kažkieno konflikto centre. Jei norint užregistruoti leidimą gyventi reikia įsigyti akciją, problemų čia tikriausiai neturėtų kilti. Akcijų pigumas, palyginti su kambarių kainomis, nėra atsitiktinis, ir tai reikia atsiminti.

Kokia yra rizika?

Apibendrindami savo mintis apie buto dalies pirkimo temą, dar kartą paklauskime savęs – kokia yra rizika ir kaip išvengti neigiamų pasekmių?

Viskas turi būti įforminta įstatymo pagrindu, tai yra pirkimo-pardavimo sutartimi. Jei pardavėjas dovanoja akciją, toks sandoris yra labai rizikingas, nes pripažinus jį negaliojančiu pinigai negrąžinami, nes dovanojimas yra neatlygintinas procesas.

Viena iš nesąžiningų schemų yra tokia: pardavus akciją pardavėjas staiga pasirodo esąs nekompetentingas, teigdamas, kad sandorio metu tiesiog negalėjo kontroliuoti savo veiksmų ir atsiskaityti už savo veiksmus. Jis kreipiasi į teismą ir prideda reikiamus dokumentus. Teismas sandorį pripažįsta negaliojančiu ir jį panaikina. Pardavėjas persikelia į savo kambarį, o teismas įpareigoja jį grąžinti pirkėjui pinigus. Tačiau pardavėjas, su visu noru grąžinti pinigus, gali jų tiesiog neturėti!

Į ką reikėtų atkreipti dėmesį perkant?

• Dovanojimo sutartimi dalis yra atiduodama siekiant išvengti mokesčių, o dažnai ir dėl to, kad šią akciją norėjo išpirkti kiti akcininkai, tačiau pardavėjas nenori su jais susitikti pusiaukelėje. Tai turėtų įspėti pirkėją.
• Prieš sudarydami sandorį, aptarkite visus galimus probleminius klausimus. Gali prireikti rimtai pasikalbėti su kitais akcininkais. Nepamirškite to ateityje, tai gali palengvinti jūsų gyvenimą su jais.
• Dėl bendro „nakvynės namų“ taisyklių galima susitarti tiek žodžiu, tiek raštu, sutartį patvirtinus notaro.
• Sužinokite kuo daugiau apie pardavėjo asmenybę, atidžiai patikrinkite dokumentus ir atkreipkite dėmesį į elementariausius dalykus, kurie gali padėti išvengti galimos rizikos.

Yra žinoma, kad Rusijoje didžiulis būsto kiekis yra bendros nuosavybės teise. Nekilnojamojo turto pardavėjai tokio turto pirkimą ir pardavimą laiko vienu sunkiausių nekilnojamojo turto sandorių. Mes jums pasakysime, kas yra akcija ir ką su ja galite padaryti.

Kas yra buto dalis?

Viskas paprasta, bet kartu ir sudėtinga. Akcija pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą yra turtas, kuris bendrosios nuosavybės teise priklauso dviem ar daugiau asmenų. Turtas gali priklausyti keliems asmenims ir būti padalintas į dalis, o tai yra bendroji nuosavybė, taip pat būti bendroji jungtinė nuosavybė – tai yra nenustatant kiekvienam dalių.

Statistika šiuo klausimu skiriasi: manoma, kad nuo 50 iki 80% Rusijos miesto būsto yra bendra nuosavybė. Visa tai ne tik komunaliniai butai, išlikę istoriniuose pastatuose miestų centruose ir „Stalino“ pastatuose, bet ir būstai naujuose pastatuose. Dažnai jaunos šeimos išyra, turtas dalijamas, o būstas tampa bendra nuosavybe; Butų akcijų priklauso ir mirusių savininkų įpėdiniams.

Jei kaip pavyzdį paimtume bendrą nuosavybę, būtų teisinga sakyti, kad tokio būsto dalys nėra nurodytos. Tai yra, sutuoktiniams perkant būstą ir įregistravus butą vyro ar žmonos vardu, savininku taps daugiau nei vienas iš sutuoktinių. Toks turtas laikomas bendru, o santuokos nutraukimo ir turto padalijimo procedūros atveju teismas būstą padalys po lygiai, išskyrus tam tikrus atvejus. Butas dalijamas į skirtingas dalis, jei: vaikas lieka su vienu iš tėvų; tuo atveju, kai vienas iš sutuoktinių į pirkinį investavo dideles pinigų sumas, pavyzdžiui, pardavė butą, įsigytą iki santuokos.

Bendroji nuosavybė yra būstas, padalintas į akcijas, kurių kiekviena priklauso savininkui. Butą vienu metu gali paveldėti keli asmenys, jį gali įsigyti du ir daugiau pirkėjų, jį gali padovanoti keliems asmenims arba padalyti į dalis sutuoktinių. Nuosavybės pažymėjime akcijos visada nurodomos kaip viena sekundė ar trečdalis ir pan. Dalies pasirinkimas (kas kuriame kambaryje turėtų gyventi) gali būti vykdomas šalių derybų keliu, taip pat teisme, kai ten sprendžiama naudojimosi turtu tvarka. Įdomu tai, kad savininkas gali pradėti pretenduoti į visą kambarį tik tada, kai bendra jo dalies filmuota medžiaga yra lygi arba viršija konkretaus buto kambario filmuotą medžiagą. Jei jūsų dalis yra 15 kvadratinių metrų, o bute yra 12, 16 ir 20 kvadratinių metrų kambariai. m, teisme galite reikalauti tik dėl 12 kvadratinių metrų patalpos. m.

Tačiau savininkams dažnai nepavyksta susitarti. Net teisme sunku nustatyti naudojimosi tvarką, kai keturi ar daugiau savininkų pretenduoja į trijų rublių kupiūrą. Advokatai sako, kad tokiais atvejais teismas patalpų nedalins, o tiesiog atsisakys ieškinio. Akcininkai butą turės parduoti arba iškeisti.

Ar tiesa, kad šioje srityje veikia labai daug sukčių?

Anksčiau žiniasklaidoje dažnai buvo galima pamatyti medžiagos apie vadinamąjį „butų reidą“, kai butų akcijos buvo sukčiavimo objektas. Dabar šios istorijos jau ne tokios aktualios: nuo 2015 metų sandoriams, susijusiems su akcijų perleidimu už atlygį, privalomas notaras, o nuo 2016 m. birželio mėnesio šalyje įsigaliojo įstatymas, pagal kurį bet koks nekilnojamojo turto nuosavybės pasikeitimas. yra registruotas pas notarą. Ekspertai mano, kad ši priemonė veikia ir prieš sukčiavimą. Už sandorių su akcijomis patvirtinimą notarai gali imti ne didesnį kaip 20 tūkstančių rublių mokestį.

Ar yra tokio nekilnojamojo turto paklausa?

Manoma, kad yra kelios akcijų pirkėjų kategorijos. Yra rusų, kurie atvyksta į didelius miestus iš provincijų, ir jiems tikrai reikia užsiregistruoti. Žinoma, kad registracija išsprendžia daugybę problemų: ji būtina registruojantis poliklinikoje, įsidarbinant, leidžiant vaikus į mokyklą ar darželį. Be to, yra piliečių kategorijų, perkančių butų akcijas specialiai gyvenimui: ne visi gali sau leisti net būsto paskolą, o ką jau kalbėti apie buto įsigijimą, o daugelis nemato būsto nuomos kaip problemos sprendimo. Šioje rinkoje yra ir pliusų, tokių, kurie perka butus akcijomis ir bando pasipelnyti. Pavyzdžiui, yra tokia schema, kai superkama nemažai akcijų, kurios brangiau parduodamos likusiam savininkui, kuris suinteresuotas išpirkti visą butą.

Ką galite padaryti su savo buto dalimi?

Jį galima parduoti, dovanoti, palikti testamentu arba įkeisti. Deja, akcija – ne visas butas, o jo parduoti tiesiog išleidus į rinką nepavyks. Prieš parduodamas savo turtą, dalininkas turi pasiūlyti dalį savo kaimynams. Procedūrą reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsnis. Tuo pačiu metu reikia ne tik pasiūlyti, bet ir tai padaryti raštu. Turite atsiųsti pranešimą, kuriame nurodyta kaina. Paprastai tam naudojami laiškai su grąžinimo kvitu. Jeigu bendraturčiai per mėnesį nuo laiško gavimo dienos nenori pirkti parduodamos buto dalies arba raštu atsisako pirmenybės teisės nepasibaigus terminui, galite saugiai atiduoti savo turtą. pardavimui. Kartu yra svarbus niuansas: reikia parduoti savo dalį tiksliai ta kaina ir tomis pačiomis sąlygomis, kurias siūlėte kitiems akcininkams. Jei nukrypsite nuo šių sąlygų (pavyzdžiui, pardavimo metu pakeisite kainą į mažesnę), kiti savininkai gali jus paduoti į teismą ir ginčyti pardavimą. Šios taisyklės išimtis yra kainų padidėjimas. Tuo atveju, kai vienu metu akciją nusprendžia įsigyti keli akcininkai, pirkėją gali pasirinkti pats pardavėjas.

Svarbu atsiminti!

Dažnai problema parduodant akciją gali būti fizinis kitų savininkų nebuvimas bute. Jie gali gyventi kituose miestuose ir šalyse, tačiau tiksli jų buvimo vieta nėra žinoma. Teisiškai, kad būtų laikomasi rašytinio įspėjimo bendradaliams reikalavimų, būtina turėti įrodymų, kad pranešimai apie pardavimą šiems asmenims buvo išsiųsti paskutinėje žinomoje gyvenamojoje vietoje. Sprendžiant iš dabartinės praktikos, geriau turėti kuo daugiau įrodymų, kad buvo imtasi visų priemonių bendraturčiams pranešti. Taip vėliau bus lengviau išspręsti ginčus teisme, jei tokių kiltų.

Perkant buto dalį, reikia žinoti, kad registruojantis naujoje gyvenamojoje vietoje nereikia kitų akcijų savininkų sutikimo. Jums tereikia su savimi turėti nuosavybės įrodymą. Jei planuojate keltis į kambarį su šeima, turite atsiminti, kad norint įregistruoti likusius šeimos narius, būtinas bendraturčių sutikimas. Tokiais atvejais specialistai rekomenduoja iš karto įsigyti buto dalį visiems, kurie jame gyvens ir kam tik norėsite registruotis. Pavyzdžiui, jei perkate 1/2 dalį buto keturiems žmonėms, verta jį įsigyti po 1/8 dalį kiekvienam asmeniui.

Galite duoti, įkeisti ar testamentu palikti savo buto dalį neprašydami kitų bendraakcininkų. Atskirai verta priminti, kad tuo atveju, kai savininkas atima dalį susituokusio vaiko naudai, dovanojama dalis negali būti padalinta vyrui ir žmonai, kai jie skiriasi.

Kaip parduoti akciją kuo efektyviau?

Specialistai mano, kad idealus variantas, kai už parduodamą dalį nustatoma maksimali kaina, būtų viso buto pardavimas susitarus su kitais bendraturčiais. Deja, taip nutinka nedažnai. O jei visos būsto dalys parduodamos atskirai, gali kilti konfliktų, kurie trukdo turto parduoti per trumpą laiką. Tokiose situacijose daugelis pardavėjų kreipiasi į specialias nekilnojamojo turto agentūras, kurių paslaugos apima darbą su buto akcijomis.