Преди няколко години на пазара на недвижими имоти се появиха такива специални обекти като апартаментите. Всеки е свикнал да свързва с тази концепция някакво елитно жилище с панорамно остъкляване или луксозни стаи в чуждестранни хотели. Отчасти това беше някога, но днес всичко се промени драматично и не е толкова лесно да се разбере каква е разликата между обикновен апартамент и апартамент през 2019 г.
Какво представляват апартаментите и какви са те?
За да разберете поставения въпрос, първо трябва да разберете какви са апартаментите и как се различават от апартамент. Обръщайки се към различни източници, можете да разберете, че този термин има френски или италиански корени и се превежда на руски просто като „апартамент“. Речникът на Ушаков определя апартамента като голяма стая или почивка. Това обаче по никакъв начин не обяснява каква е правната разлика между апартаменти и апартаменти.
Ако се обърнете към руското жилищно законодателство, лесно можете да разберете, че жилищните помещения означават:
- жилищна сграда или част от нея;
- апартамент или част от него;
- стая.
Този списък е изчерпателен и в него няма апартаменти. Следователно, според закона, този вид недвижими имоти не могат да бъдат класифицирани като жилищни. Въпреки това, такива помещения се използват специално за живеене и са оборудвани с всички необходими удобства. За да се доближите до разбирането каква е разликата между апартаментите и апартаментите, трябва да разберете в кои сгради се намират тези обекти и каква е тяхната функционална цел.
Ако вземем чуждия опит, можем да видим, че в чужбина имотите за временно пребиваване с хотелски услуги се класифицират като апартаменти. Това е отчасти вярно за Русия. Например, заповедта на Министерството на културата, която класифицира обектите на туристическата индустрия, съдържа понятието апартаменти, което значително се различава от определението за хотелска стая. Те включват помещения с площ най-малко 40 квадратни метра, състоящи се от две или повече стаи, оборудвани с мебели, санитарни възли и всичко необходимо за временно пребиваване.
Понякога такива жилищни блокове се намират в офис сгради или в големи бизнес центрове. Те са предназначени за настаняване на служители, изпратени от други градове за изпълнение на определени временни функции. Предлагат се и апартаменти за служители, които нямат собствено жилище.
Днес в големите градове можете да намерите нови сгради, състоящи се изцяло от апартаменти, които се различават от апартаментите по това, че имат по-голяма търговска стойност. Богатите хора инвестират в изграждането или покупката на такъв имот с цел последваща печалба.
Така отговорът на въпроса какво означава да имаш апартамент, а не апартамент, може да се формулира по следния начин. Стая, предназначена за временно пребиваване с отделен вход, включена в хотелски комплекс от апартаментен тип или разположена в административна сграда, обикновено се нарича апартаменти. За разлика от апартамента, той не принадлежи към жилищния фонд.
Плюсове и минуси на апартаменти
Нека да разгледаме разликата между апартаментите и апартаментите от практическа гледна точка: плюсовете и минусите на закупуването на такъв недвижим имот. Както беше установено по-рано, апартаментите не принадлежат към жилищния фонд. Именно от това обстоятелство произтичат съществуващите недостатъци на тези обекти:
- Невъзможно е да се регистрирате при тях постоянно по местоживеене. Вярно е, че няма пречки за временна регистрация на мястото на престой, ако в помещенията има хотелски услуги. Както във всяка хотелска стая, можете временно да се регистрирате в апартамента до 5 години. Липсата на поне временна регистрация може да създаде проблеми при записване на деца в училище или детска градина, получаване на задължителна медицинска застраховка за услуги в лечебни заведения;
- Тарифите за жилищни и комунални услуги, които се използват за жилищни помещения, не се прилагат за търговски недвижими имоти. В това отношение трябва да плащате много повече за комунални услуги, отколкото в случай на апартамент със същата площ. Разликата може да достигне до 20% в някои градове;
- данъчното законодателство не е много благосклонно към търговските недвижими имоти. Така данъкът върху имотите за апартаменти е 0,5%, за разлика от апартамент, за който се начисляват едва 0,1% от основата, която за търговските имоти обаче е 1,44 пъти по-малко. Изчисляването на удръжките при продажба се извършва съгласно правилата за нежилищни помещения. В този случай се предоставя приспадане за покупка, както за апартамент - в размер на 2 милиона рубли;
- Там, където апартаментите са още по-лоши от апартаментите, е, че предприемачите не са длъжни да организират социална и културна инфраструктура на местата, където се строят такива обекти. Поради тази причина детските градини, училищата и клиниките могат да бъдат разположени на значително разстояние от комплексите, а пътищата за достъп могат да липсват напълно;
- законът не разширява стандартите SANPIN, предвидени за жилищни помещения, до апартаменти, което дава свобода на разработчиците. В крайна сметка не е необходимо да спазват нивото на осветеност, шумоизолация и други задължителни параметри;
- В случай на дялово строителство на апартаменти, статутът на акционерите е коренно различен от този, ако къщата е с апартаменти. Те просто не са признати за жертви според параметрите на Министерството на регионалното развитие в случай на фалит на предприемача.
Списъкът с недостатъци е доста впечатляващ, но какво е предимството на апартаментите пред апартамента, че търсенето им нараства всяка година. Тук всичко е просто, тъй като липсата на необходимост от спазване на много формалности по време на строителството значително намалява цената на такъв недвижим имот. В същото време крайният купувач трябва да плати много по-малка сума за апартамента при покупка, което се сравнява благоприятно с покупката на апартамент. Това дава възможност не само да закупите сравнително евтини жилища, но и да спечелите добри пари, като ги отдавате под наем.
Гледайте полезно видео
Трябва ли да купите апартамент вместо апартамент?
Много хора се чудят какво е по-добре: апартамент или апартамент? Този въпрос обаче не е съвсем правилен. Това е приблизително същото като сравняването на терапевт и зъболекар. Изглежда, че и двамата са лекари, но задачите им са напълно различни. На практика е по-добре да си купят апартамент тези, които нямат друго постоянно жилище. В крайна сметка наличието на жилищни помещения гарантира постоянна регистрация и в резултат на това свободен достъп до различните социални нужди на семейството.
Ако вече имате постоянна регистрация, тогава въпросът дали да изберете апартамент или апартамент вече не е толкова еднозначен. В този случай търговски недвижими имоти могат да бъдат закупени за следните цели:
- за собствено жилище поради близост до мястото на работа или обучение или поради по-комфортни условия. В същото време е напълно възможно да се наеме постоянен апартамент;
- за отдаване под наем с търговска цел;
- за организиране на хотелиерски бизнес.
Това е търговският компонент, който определя основната причина, поради която се строят апартаменти, а не апартаменти, особено в Москва.
Отговори на някои въпроси
Като вземем предвид всичко по-горе, можем да отговорим на въпроса дали студиото е апартамент или апартамент? Всичко зависи от правния статут, а не от оформлението. В крайна сметка студиото е жилищно пространство, което няма прегради, тоест отворено оформление. Може да се прилага както за жилищни, така и за търговски имоти. В първия случай е апартамент, а във втория апартамент.
Друг належащ въпрос е дали е възможно да се прехвърлят апартаменти в апартаменти през 2019 г. и каква е цената на тази процедура. Възможността за преустройство на нежилищни помещения в жилищни помещения е залегнала в жилищното законодателство. Трябва да се има предвид, че процедурата е доста сложна. Основната пречка е да се осигури пълно съответствие със санитарните стандарти, например слънчевата светлина трябва да влиза във всяка всекидневна на помещенията поне 2 часа на ден. Следователно апартаментите, които се характеризират с недостатъчна инсолация, не могат да бъдат прехвърлени в статута на апартаменти. Освен това имотът не трябва да бъде обект на тежести от трети лица.
Ако всички правила могат да бъдат изпълнени, можете да опитате да направите трансфер. За да направите това, ще трябва да се свържете с жилищния отдел на вашия град с молба.. Към него ще трябва да бъдат приложени следните документи:
- удостоверение за регистрация на недвижими имоти;
- документи за собственост;
- етажен план на сградата;
- проект за преустройство, ако е планирано да бъде изпълнен.
Освен това е необходимо да преминете одобрения от различни служби и държавни агенции и след това да представите съответните сертификати. Всичко това може да отнеме повече от един месец и изразходваните пари ще обезсилят ползите от закупуването на апартамент вместо апартамент. Освен това успехът на събитието не е гарантиран. Следователно индивидуалното прехвърляне не е икономически оправдано. Вярно е, че имаше случаи, когато собствениците масово се обърнаха към предприемача със съответното колективно искане за прехвърляне на апартаменти в статут на жилищни помещения дори на етапа на строителство, преди да пуснат къщата в експлоатация. В същото време въпросът им беше решен положително.
По този начин апартаментите се различават от апартаментите по липсата на статут на жилищни помещения. Те са по-евтини, но е по-добре да ги закупите, ако имате постоянна регистрация на друго място. В крайна сметка превръщането на нежилищни помещения в жилищни е доста трудно, а често и напълно невъзможно. В същото време закупуването на апартамент е много изгодна инвестиция в недвижими имоти, тъй като търсенето на жилища под наем винаги е много високо.
Все повече и повече апартаменти се появяват на московския пазар на недвижими имоти, но не всички купувачи разбират напълно какви са характеристиките на такива жилища. Специалисти от услугата kvartirolog.ru казаха на The Village какви са апартаментите, как се различават от апартаментите по принцип и какво е по-изгодно да вземете ипотека, ако имате първоначални спестявания.
Какво представляват апартаментите?
Апартаментите са законно нежилищни помещения, предназначени за временно пребиваване. Те обикновено се намират в реконструирани сгради в центъра на града или в нови сгради, където предприемачът не е могъл или не е искал да получи разрешение за жилищно строителство. Такива сгради обикновено се регистрират като нежилищни - хотели, офиси или други цели. Видът на сградата влияе върху размера на данъците върху имотите.
Модерните апартаменти, като правило, не са по-ниски от жилищните сгради в озеленяването на територията и инфраструктурата на къщата. Но когато ги купувате, трябва да обърнете внимание дали в тази сграда и на вашия етаж има само апартаменти или ще има и офиси или дори търговски площи. Най-удобният вариант са, разбира се, апартаменти в сграда, в която се продават и апартаменти.
Правният статут на нежилищни помещения налага редица ограничения върху апартаментите:
Не можете да се регистрирате при тях - можете да получите само временна регистрация за пет години с възможност за удължаване. В същото време Вие и Вашето дете ще можете да ползвате поликлиники, болници, училища и детски градини в района.
Ако някой от вашите съседи вдига шум цяла нощ, няма да имате правно основание да му влияете.
Сметките за комунални услуги в апартаментите са с 15–20% по-високи, отколкото в апартаментите - тази разлика възниква поради различните градски тарифи за жилищни и нежилищни помещения. Същото важи и за данъка върху имотите: той е 0,5% от стойността за имоти от хотелски тип и други недвижими имоти, към които спадат повечето апартаменти, и 2% за офис помещения. Данъкът върху апартамент за физически лица е 0,1% от стойността му, ако не надвишава 10 милиона рубли. Ставката за по-скъпите имоти е по-висока и може да достигне 2%.
Предприемачът не е длъжен да спазва стандартите, предназначени за жилищни помещения: ниво на слънчева светлина, развитие на инфраструктурата и т.н. Всъщност стандартите обикновено не се нарушават много, особено ако има апартаменти в същия жилищен комплекс.
Как изглежда пазарът на апартаменти в Москва?
до 30%идва разликата в цените между апартаменти и апартаменти. Едностайните апартаменти са средно с 15% по-евтини от сравнимите апартаменти, двустайните са с 20% по-евтини. С отдалечаване от центъра разликата в цената обикновено се увеличава. Вярно е, че някои апартаменти са по-скъпи от сравнимите апартаменти.
около 50%жилищните комплекси с апартаменти принадлежат към бизнес класа, малко по-малко от 40% - към елитния клас, 10% - към комфортния клас.
2,3 милиона рублинай-евтините апартаменти в рамките на Московския околовръстен път са на цена (стая с площ от 16 кв. М в Марфин с доставка в края на 2018 г.). За 2,4 милиона рубли можете да си купите апартамент от 25 квадратни метра. м. в Восточный Бирюльово, който е обещан да бъде завършен в края на тази година.
Колко различни са цените на апартаментите и апартаментите?
Московска област
Минимална цена на апартамент, милиони рубли.
Минимална цена на апартаментите, милиони рубли.
от Садовой до Трети транспортен пръстен
5,2 (36 м²)
3,2 (17 м²)
в близост до Трети транспортен пръстен
4,1 (22 м²)
4,4 (27 м²)
от Третия транспортен пръстен до Московския околовръстен път
2,4 (25 м²)
2,3 (16 м²)
Какво е по-изгодно да вземете ипотека?
Да приемем, че искате да закупите недвижим имот в близост до Третия транспортен пръстен, не по-далеч от две или три станции от кръговата линия на 15 минути пеша от метрото. Обмисляте жилищни комплекси от бизнес класа с доставка през 2018 г. и изберете едностаен апартамент или апартаменти с площ от около 40 квадратни метра. м. Средно такъв апартамент ще струва 9,1 милиона рубли, а апартаментите - 7,8 милиона рубли.
Да приемем, че имате 3 милиона рубли като първоначална вноска, останалата част от сумата може да бъде изтеглена за ипотека при 11,7% годишно (средна ипотечна ставка в Москва за 1-во тримесечие на 2017 г. според Централната банка на Руската федерация ) в продължение на 15 години. Цената на задължителната имуществена застраховка ще бъде 0,15% (начислява се годишно върху остатъка) на година. В същото време е желателно вашият доход да бъде най-малко 150 хиляди рубли, ако купувате апартамент, и 180 хиляди рубли, ако купувате апартамент: препоръчително е месечната вноска по ипотечния кредит да бъде не повече от 40% от вашите приходи.
Колко ще струва една ипотека?
Разноски
Апартамент, милион рубли.
Апартаменти, милиони рубли
Цената на обекта
Първоначална такса
Размер на кредита
Общи плащания за целия срок на кредита
Така, при първоначална разлика в цената между апартамент и апартамент от 1,3 милиона рубли, крайната разлика с ипотека е 2,8 милиона рубли.
Апартаментите все повече привличат вниманието на купувачите. Според Inkom-Real Estate през 2017 г. сделките с този тип жилища в Москва са били извършвани със 17% по-често, отколкото през 2016 г.
Струва си да напомним веднага, че от правна гледна точка апартаментите не са просто пълноценен апартамент, а изобщо не са жилища. От правна гледна точка апартаментите не са предназначени за постоянно пребиваване на пълен работен ден. Както отбелязва адвокат Олег Сухов, апартаментите обикновено се намират в нови сгради, където предприемачът или не е искал, или не е успял да получи разрешение за жилищно строителство. Такива сгради обикновено се регистрират като нежилищни, например за офис или хотел.
В резултат на това не можете да се регистрирате в апартамента. Вярно е, че в този тип недвижими имоти има възможност за получаване на регистрация по местоживеене за 5 години с възможност за удължаване.
Апартаментите обаче са все по-популярни сред купувачите. Според Est-a-Tet през последните две години търсенето на такива жилища се е увеличило повече от два пъти. Въпреки това, заслужава да се отбележи, че търсенето на апартаменти се е увеличило четири пъти.
Предвид тежкия правен статут, какво кара хората да купуват апартаменти вместо обикновени апартаменти?
Основното предимство на апартаментите е намалената цена. Сега минималният бюджет за покупка на московския пазар на апартаменти започва от 2,049 милиона рубли - за тази сума можете да закупите студио с площ от 26,2 квадратни метра. м в един от столичните жилищни комплекси, посочва председателят на борда на директорите на БЕСТ-Новострой. Ирина Доброхотова.
За сравнение, цената на апартамент в подобен район и приблизително същата площ (27,8 кв. М.) вече е с милион повече - 3,105 милиона рубли. Тази разлика е фундаментална за мнозина.
Има още едно предимство на апартаментите - те често имат добро местоположение, тъй като благодарение на по-малко строги стандарти те могат да бъдат построени в условията на вече съществуващи сгради, в населени места с добре развита инфраструктура. Поради тази причина апартаментите са добри като корпоративни жилища (когато са закупени за настаняване на посещаващи бизнес партньори), като втори дом (когато основният се намира извън града), както и за отдаване под наем или като първи дом за възрастни деца.
Между другото, напоследък категорията купувачи, които купуват апартаменти „за себе си“, за собствения си живот, значително нарасна. Това се обяснява с факта, че този формат недвижими имоти вече се продава не само в близост до големи офисни и търговски центрове, тоест в зони за бизнес дейност, но и в жилищни райони, удобни за семейно живеене. В резултат на географското разширяване портретът на купувача се промени донякъде, акцентът се измести и сега почти половината от транзакциите в този формат се извършват от семейни двойки, а разширяването на аудиторията от своя страна има добър ефект ефект върху продажбите.
„Апартаментите често се предпочитат от тези, които искат да живеят в модерни, модерни жилища в добри райони на Москва. На първо място, говорим за млада, креативна публика, предимно представители на професии, които могат да се практикуват у дома. Тази публика често избира лофтове - стилни, модерни, необичайни и в същото време можете да организирате не само жилищно пространство, но и работно пространство", казва Ирина Доброхотова.
Потенциалното търсене на апартаменти в някои проекти се подхранва и от факта, че някои от тях могат впоследствие да променят правния си статут, ако предприемачът обещае да постигне прехвърлянето им в жилищен фонд. Такива обекти често привличат вниманието на инвеститорите, казва ръководителят на работата с ключови партньори в Est-a-Tet. Роман Родионцев.
Увеличаването на броя на подобни предложения обаче вече алармира служители наскоро. Според ръководителя на отдела за контрол и надзор в областта на споделеното строителство на Moskomstroyinvest Александър Семенов някои предприемачи подвеждат клиентите и мълчат, че апартаментите не са от правна гледна точка пълноценни жилища и не падат под закрилата на закона за споделено строителство 214-FZ.
„Ако предприемач посочи, че продажбите на апартаменти се извършват в съответствие с 214-FZ, това не е нищо повече от маркетингов трик за привличане на клиенти. Обикновено не се обяснява на купувачите, че тези помещения не са жилищни и че впоследствие сметки за комунални услуги. и данъците ще бъдат много по-високи, отколкото за апартаменти и т.н.“, подчерта той.
Трябва да се отбележи, че общо в старите граници на Москва в момента се продават апартаменти в 46 сгради в рамките на 19 проекта. Преди година на изложението имаше 2 такива проекта по-малко.
28.03.18 101 223 9
От гледна точка на закона и правото
Последният път, когато започнахме да разказваме, Време е да поговорим за законите: нека да разберем как апартаментите се различават от апартаментите.
Екатерина Мирошкина
икономист
От гледна точка на закона апартамент не е същото като апартамент. Дори там да живее семейство с три деца и това да е единственото им жилище. Временната регистрация също не прави апартамента жилищен недвижим имот. Сграда с апартаменти не се счита за жилищна сграда, дори ако има управляваща компания, пощенски кутии в коридорите и люлки в двора. За държавата апартаментите са вид търговски имоти. Това е основната разлика между апартаментите и апартаментите.
Можете да спестите милион рубли при покупка и след това да загубите много повече, ако не изчислите всичко предварително. Загубите не винаги се измерват в пари и могат да бъдат необратими.
Всеки отговаря за себе си
Ние ще ви кажем най-важното за апартаментите от гледна точка на правото и икономиката, а вие сами преценете дали имате нужда или не. Във всеки случай покупката на недвижим имот е въпрос, при който е по-добре да потърсите помощ от професионалисти. Голяма грешка е да мислите, че сега ще ви кажат всичко в Интернет. Има много нюанси по този въпрос. Консултирайте се със специалист.
Предназначение на помещенията
Законът има конкретен списък кои помещения могат да се считат за жилищни. По подразбиране апартаментите не отговарят на това определение. Дори сграда от хотелски тип да изглежда отвън като жилищна сграда, тя все още не е жилище.
Ако притежавате апартаменти, най-вероятно сте собственик на търговски недвижим имот, а не на апартамент. В този случай законите, които се отнасят до жилищата, няма да се прилагат за апартаментите. Ако четете правилата за държавна подкрепа, условията за ипотека или изискванията към бенефициентите и там се появяват думите „жилище, жилищни помещения“, това едва ли ще ви притеснява.
Например, държавата е установила изисквания за безопасност на жилищните помещения, височината на сградите, осигуряването на асансьори, местоположението на баните, подсилените подове, естественото осветление, височината на таваните, звукоизолацията и дори наклона на стълбите. Тези изисквания не важат за нежилищни апартаменти.
Теоретично има апартаменти, които се намират в жилищна сграда. Това може да се разбере от документите за конкретен проект, където ви се предлага да закупите недвижим имот. Например предназначението на сградата и нейните помещения може лесно да се намери в декларацията за проекта, която със сигурност ще бъде на уебсайта на предприемача.
Апартамент.Когато купувате апартамент в обикновена жилищна сграда, вие автоматично ставате съсобственик на общата собственост. Въпреки че в сертификата не пише това, по подразбиране притежавате част от покрива, фасадата, общите тераси, входа, мазето, стълбищата, асансьора и дори двора. Този дял не може да бъде разпределен в натура, продаден или изоставен.
Апартамент.Тук всичко е сложно. Режимът на обикновена споделена собственост върху общ имот в нежилищна сграда не е пряко уреден от закона. Някои експерти смятат, че собствениците на апартаменти нямат права на собственост върху общата собственост. Но Върховният арбитражен съд обясни, че собствениците на помещения в нежилищни сгради имат същите права и задължения като в жилищните сгради - те притежават дял в общата собственост и са длъжни да плащат за поддръжката му.
Този подход има както предимства, така и недостатъци. С жилищна сграда всичко е повече или по-малко ясно - има входове, стълбища и асансьори, които всички жители използват по един или друг начин. Логично е всеки да плаща за тях. В нежилищна сграда, в допълнение към апартаментите, може да има офиси, търговски помещения, фоайета, фонтани, входни групи - всичко това е обща собственост, която собствениците не само на офиси, но и на апартаменти ще трябва да поддържат.
Дори едно семейство да е закупило апартамент, да живее там с деца и никога да не посещава фоайето на бизнес центъра, теоретично може да бъде задължено да плаща поддръжката на тази част от сградата. Конкретно управляващо дружество може да установи свой собствен режим, но по подразбиране обясненията на Върховния съд работят по този начин, а съдебната практика е двусмислена. Утре ще дойде друга управляваща компания и ще промени всичко.
Държавата не регулира списъка с услуги на управляващите дружества за нежилищни сгради. Ако класът търговски обект изисква услугите на градинари, икономи и портиери, собствениците на апартаменти ще плащат за тях. От една страна, това ви позволява да изграждате апартаменти с невероятна красота и удобство. От друга страна, можете да получите услуги, от които всъщност не се нуждаете.
Управление на дома
Къщата има много работа, освен това, което се случва зад железните врати на апартаментите. Необходимо е почистване на входове, ремонт на асансьори и покриви, завинтване на крушките; в местната зона трябва да изградите платформи и да поставите пейки, да косите тревни площи и да поставите стълбове, да боядисате огради, да метете листа. Кой, как и за какви пари ще го направи е отворен въпрос.
Апартамент.В жилищна сграда проблемите на управлението се решават от управляваща компания или HOA. Управляващото дружество се избира от събрание на собствениците. Той също така взема ключови решения относно управлението на къщата. Събранието на собствениците е демокрация в действие: всеки собственик има някаква „тежест“ в зависимост от площта на апартамента си и той може да гласува с тази „тежест“.
Активните жители могат да водят кампании, да обединяват групи от собственици около себе си и да влияят на гласовете - точно както в нормалния демократичен процес. Ако една млада майка има време и желание, тя ще организира всичко и на входовете ще има рампи за колички. Пенсионерите могат да се обединят и да гласуват, за да няма паркинг в двора. И ако собствениците на автомобили имат повече гласове, тогава пенсионерите ще останат без пейки и зелени площи, а паркирането ще се разшири - и всичко това за обща сметка.
За да сте сигурни, че ще решите проблемите на жилищна сграда по свой начин, трябва да сте собственик на повече от половината от квадратните метри в тази сграда или да контролирате решенията на такива собственици. В реалния живот, разбира се, това е невъзможно, така че всички жители могат да влияят на общите решения.
Апартамент.В нежилищна сграда с офиси и магазини може да възникне следната ситуация: предприемачът не продава офисите, а ги отдава под наем, запазвайки собствеността. Или цялата офисна и търговска част са закупени от строителна компания. Така се появява мажоритарен собственик - този, който притежава повечето гласове. И който има мнозинството от гласовете, има право сам да взема решения за къщата.
Това е малко вероятно, ако комплексът се състои само от апартаменти. Но това не може да се изключи: не знаете на кого принадлежат. Може би някой бизнесмен е купил сградата и е отворил там хотел. Има право: назначаването позволява.
Ако пред вас е комплекс от офиси и апартаменти или например многоетажна сграда, стърчаща от корема на търговски център, има риск. И много висок.
Мажоритарният собственик може да гласува за повишени тарифи, да назначи удобно за него управляващо дружество, да наеме градинар от Рубльовка, да постави паметник в негова чест в центъра на двора или да даде под наем първия етаж за караоке клуб, който само включва песни от Григорий Лепс. Жителите на апартаменти няма да разполагат с никакви законови механизми за справяне с подобна ситуация. Дори доказателствата, че мажоритарният собственик е в съюз с управляващото дружество, няма да помогнат. Това не се счита за злоупотреба с право.
Отношения със съседите
Апартамент.По закон нито вие, нито някой друг можете да използвате жилищни помещения за бизнес. Не можете законно да създадете офис или мини-хотел в апартамент; не можете да отворите кафене, сауна, звукозаписно студио или място за рап битки. Помещенията трябва да бъдат преустроени в нежилищни, а това не винаги е възможно.
Разликата между апартамент и апартамент е, че за жилищните сгради има режим на тишина: след определено време не можете да правите шум в апартаментите. Ако живеете в реална жилищна сграда и през нощта иззад стената постоянно се чуват евтини удари, имате законови механизми да повлияете на това.
Апартамент.Собствениците могат да ги използват по всякакъв законен начин, ако спазват техническите разпоредби и изискванията на надзорните органи. Тези изисквания не са същите като за апартаментите. Апартаментите могат да имат различно предназначение, но винаги са нежилищни. В хотелски тип апартамент може да се живее като в апартамент, а някой да купи няколко съседни, за да ги дава под наем на командировъчни, чужденци и влюбени двойки - това е законно.
Няма изисквания за тишина или шумоизолация на апартаментите - съседите през стената могат да свирят на барабани през нощта.
Те могат да отворят бар на приземния етаж без ваше разрешение, разрушавайки част от стената и блокирайки гледката ви. Разликата между апартамент и апартамент е, че в обикновена къща те ще поискат разрешение от жителите, но в жилищен комплекс може да не поискат. Хората могат да минават през вашия вход до офиса на мрежова компания. Освен това охраната ще е длъжна да им издава пропуски.
Това не означава, че при закупуване на апартамент непременно ще се сблъскате с подобни проблеми. Може би тихи семейства ще живеят до вас и целият комплекс ще бъде населен от обикновени хора. И само първият етаж ще се отдава под наем за офиси и магазини, а там ще бъдат разположени нотариус, аптеки, хранителни стоки, банков клон и детски център - всичко, за което сте мечтали. Но когато купувате, трябва да сте наясно, че комплексът с апартаменти не е жилищна сграда. Не се покрива от жилищния кодекс и жителите имат по-малко права.
Запор за дългове
Апартамент.Според закона единственото жилище не може да бъде отнето за дългове. Дори собственикът на апартамент да дължи много пари на банка, съсед, организация за микрофинансиране или някой друг, имуществото му няма да бъде отнето от него и семейството му няма да бъде изгонено на улицата. Изключение правят само ипотекираните апартаменти, които вече са заложени в банката.
Апартамент.Апартаментите не са жилища, така че няма ограничения за събирането им. Няма значение, че там живее семейство, което е закупило апартамент за постоянно пребиваване, те нямат друг недвижим имот и кредитът не е взет срещу обезпечение на апартамента. За съдебните изпълнители апартаментът е обикновен актив, който може да бъде конфискуван и обявен за продажба за изплащане на дълг. Например, ако собственикът е индивидуален предприемач, той е натрупал дългове към кредиторите и данъчната служба. Семейството и децата му живеят в апартамента, но този имот не е защитен от възбрана.
Удръжки при закупуване на недвижими имоти
Апартамент.Разликата между апартамент и апартамент е, че когато го закупите, можете да поискате приспадане и да получите възстановяване на данък. Ако закупите апартамент, докато сте женени и никой от съпрузите не е използвал приспадането преди това, семейството ще може да върне до 520 хиляди рубли. Освен това държавата ще върне 13% от платената лихва по ипотечния кредит - максимум 390 хиляди рубли на всеки съпруг.
Апартамент.Няма удръжки за нежилищни имоти, дори ако обикновено семейство с деца ги закупи и планира да живее там постоянно.
Апартамент.Жителите на апартаменти не са посочени в списъка на потребителите, които са приравнени към населението. Въпреки факта, че в апартаментите живеят обикновени хора, се смята, че там се доставя електричество за търговски нужди.
Данък имоти
Апартамент.Данъците върху имотите се изчисляват по местни ставки. Те могат да варират в зависимост от региона и цената на апартамента, но има федерални стандарти. Жителите ще плащат 0,1% от кадастралната стойност на апартамента. В този случай можете да използвате приспадане на данък върху имуществото от 20 квадратни метра. За тази площ не се плаща данък върху имотите - само върху разликата.
Това обезщетение не зависи от социалния статус и доходите - дава се за апартаменти във всеки регион. Например, ако площта на апартамент е 39 квадратни метра, тогава данъкът ще се начислява само върху 19 квадратни метра и със ставка от 0,1%. За апартаменти над 10 милиона рубли в Москва ставката се повишава до 0,15%, но все още е много по-ниска, отколкото за апартаменти. Има и коефициенти за намаление - те също могат да намалят данъка, но те са валидни за ограничен период.
Апартамент.За апартамент от хотелски тип ще трябва да платите приблизително пет пъти повече данък върху имотите спрямо апартамент - 0,5%. Възможно е да спестите малко поради по-ниската кадастрална стойност. А ако апартаментът е в административно-бизнес комплекс, тогава ставката ще е още по-висока - 2%.
Собствениците на апартаменти не получават приспадане на федерален данък върху собствеността: те ще плащат данък върху цялата площ.
Сравнение на данъка върху имотите за апартамент и апартаменти с площ от 39 м²
Използвайки данни от уебсайта на комплекса във Фили като пример, при условие, че апартаментите са с 20% по-евтини от апартаментите
Цена за 1 м²
Апартамент
336 000 рубли
Апартамент
269 000 рубли
Цена
Апартамент
336 000 рубли
Апартамент
269 000 рубли
Цена
Апартамент
13 милиона R
Апартамент
10,5 милиона R
Данъчно приспадане
Апартамент
Апартамент
Данъчната основа
Апартамент
19 m² × 336 000 = 6,38 милиона рубли
Апартамент
39 m² × 269 000 = 10,5 милиона рубли
Ставка на данък върху имуществото
Апартамент
Апартамент
Годишен данък върху имотите
Апартамент
9576 R
Апартамент
52 500 рубли
В Москва има коефициент на намаление за апартаменти, но той се отнася само за онези комплекси, които са включени в официалния регистър на апартаментите и отговарят на други изисквания. През март 2018 г. този регистър беше разширен - вече има 16 жилищни комплекса. Ако даден комплекс не е вписан в регистъра, няма ползи за него.
Други облекчения за данък върху имуществото в регионите, например за пенсионери, хора с увреждания и големи семейства, също не се прилагат за апартаменти.
Ако избирате между апартамент и апартамент, разберете ставката за конкретен имот и сами изчислете данъка с помощта на експерт. Дори не вярвайте на изчисленията на уебсайтовете на разработчиците. Тогава може да се окаже, че данъкът всъщност е по-висок, ставката не е 0,5%, а 2%. Освен това кадастралната стойност расте, но никой няма да впише комплекса в регистъра.
Основен ремонт
Апартамент.Собствениците на жилищни помещения в жилищни сгради правят задължителни вноски във фонда за капитален ремонт. След това тези пари се използват за извършване на основен ремонт на общо имущество. Казахме ви, че минималната вноска за основен ремонт в Москва от 1 юли 2017 г. е 17 рубли на квадратен метър.
Апартамент.Собствениците на търговски недвижими имоти в нежилищни сгради не са задължени по закон да правят вноски във фонда за капитален ремонт всеки месец. Но когато дойде моментът за ремонт на общата собственост, вие също няма да можете да разчитате на натрупаните вноски и финансиране. Но като правило апартаментите се купуват в нови сгради, които скоро няма да изискват основен ремонт.
Сравнение на плащанията за основен ремонт на апартамент и апартамент с площ от 39 м²
Минимално плащане на m²
Апартамент
17 R
Апартамент
0 R
Задължително плащане на месец
Апартамент
663 R
Апартамент
0 R
Вноски за основен ремонт на година
Апартамент
7960 R
Апартамент
0 R
Социална инфраструктура и технически изисквания
Апартамент.Държавата трябва да контролира параметрите на жилищното застрояване. Има изисквания за броя на училищата, детските градини, клиниките, пътищата и други инфраструктурни обекти. Предприемачът трябва да ги изгради за своя сметка или с помощта на държавата.
За съжаление, всъщност много разработчици не спазват тези параметри: те се заговарят с длъжностни лица, получават одобрени проекти без училища и клиники или безкрайно забавят доставката на инфраструктурни съоръжения. Но собствениците на апартаменти имат поне някои гаранции и права. Те са защитени не само от градоустройствените разпоредби, но и от федералните закони.
В жилищен район не трябва да се строят шумни производства или опасни съоръжения. И ако дори се появи минипроизводство, около него трябва да има санитарна зона. Входът на магазин в жилищна сграда трябва да е отделен, а не през входа. Нивото на шума в апартаментите трябва да съответства на госта, а за апартаментите са установени санитарни стандарти. Ако се установи отклонение, можете да поискате наказание или да принудите разработчика да коригира недостатъците.
Апартамент.Няма такива градоустройствени стандарти за търговски зони. Може да се окаже, че в района, където се намира комплексът, няма училище или клиника. Градът не е длъжен да ги строи.
Броят на живущите в апартаментите не се взема предвид при планирането на застрояването. Например 200 деца могат да живеят в апартамент, но за тях няма да се строи отделна детска градина и да не се предвиждат места в най-близкото училище.
За апартаментите няма строги изисквания за санитарни стандарти, характеристики на материалите, оформление и звукоизолация. Качеството на строителството не се контролира по същия начин, както при жилищата - това вече е на съвестта на предприемача.
Прехвърляне на апартамент в жилищно помещение
Нежилищните помещения теоретично могат да се считат за жилищни. За целта цялата сграда трябва да бъде официално преустроена в жилищна сграда. Самостоятелен апартамент не може да бъде признат за апартамент. И въпреки че такъв механизъм съществува на хартия, е невъзможно отделен собственик на апартамент да го приложи на практика.
Какви са ползите от покупката на апартамент?
място.Често на удобно и интересно място е невъзможно да се построи жилищна сграда, но сграда с апартаменти е възможна. Това се случва, когато в градоустройствения план има място за бизнес център или хотел, но няма достатъчно място за микрорайон с паркинги, училища, клиники и санитарни зони. Или местоположението не е подходящо за жилищно строителство поради близостта на промишлени съоръжения. Апартамент може да бъде единственият ви шанс да закупите недвижим имот, за да живеете на правилното място, като например близо до работа или в центъра на града.
