Споделената собственост има много правни особености и тънкости. В тази статия ще ви разкажем как собственикът на апартамент може да бъде лишен от дяловете си и как да се предпази от риска от отчуждаване на дела.

○ Какво е споделена собственост?

При споделена собственост имотът принадлежи на няколко лица (съсобственици) и за всяко от тях се определя определен дял в общата собственост върху този имот.

Клауза 2 на чл. 244 Граждански кодекс на Руската федерация:
Имотът може да бъде обща собственост с определяне на дела на всеки собственик в правото на собственост (споделена собственост).

Делът на всеки съсобственик е част от субективното право на собственост, изразена в аритметична стойност. Размерът на дела се определя със закон или споразумение между съсобствениците. Ако няма инструкции или споразумения, лицата се считат за собственици на равни дялове.

○ Какво е отчуждаване на дял?

Отчуждаване на дял е прехвърляне на права върху него на друго лице. Съсобственикът има право по свое желание да продаде, дари, завещае или по друг начин да се разпореди със своя дял.

Законът установява определена процедура за отчуждаване на дял. Ако собственикът на част от общата вещ реши да я продаде, той трябва да се съобрази с преимущественото право на изкупуване на съсобствениците.

Клауза 1 на чл. 250 Граждански кодекс на Руската федерация:
При продажба на дял от правото на обща собственост на външно лице, останалите участници в споделената собственост имат преимуществено право да закупят продавания дял по цената, за която се продава, и при други равни условия, с изключение на случай на продажба на публичен търг, както и случаи на продажба на дял от правото на обща собственост върху поземлен имот от собственика на част от сграда или постройка, разположена върху такъв поземлен имот, или от собственика на помещения в посочената сграда или структура.

Продавачът е длъжен да уведоми писмено съсобствениците за планираната продажба. Нарушаването на процедурата за отчуждаване може да доведе до признаване на сделката за невалидна.

○ Как можете да лишите собственика от дял в апартамент?

Участниците в споделената собственост не могат да вземат дялове един от друг. Всякакви методи на морална или физическа принуда за оцеляването на съсобственик са незаконни.

Лишаване от право на собственост се допуска само в изключителни случаи. Има три начина да лишите собственик от дял в апартамент:

1. С негово доброволно съгласие.
2. С решение на трибунала.
3. Като част от принудително изкупуване.

Нека разгледаме всеки метод по-подробно.

✔ Доброволно съгласие.

Това е мирен начин за разрешаване на проблема. Съсобствениците се срещат на „масата за преговори” и се опитват да постигнат компромис.

Например съсобствениците могат да предложат на нежелан собственик да изкупи неговия дял. При доброволно споразумение взетото решение устройва всички.

✔ преценка.

Предпоставката за изземване на дял със съдебно решение винаги са неправомерните действия на собственика. Следните обстоятелства могат да послужат за започване на съдебно производство:

• Собственикът не изпълнява задължения за поддръжка на имота;
• Собственикът не изпълнява ипотечните си задължения.
• Собственикът е нарушил правата или законните интереси на други лица (например съседи или съсобственици).
• Извършване на престъпления, които са довели до конфискация на имущество като наказание.

Принудително изземване е възможно само по решение на съда. Това е гарантирано от закона.

Клауза 3 на чл. 35 от Конституцията на Руската федерация:
Никой не може да бъде лишен от имуществото си, освен със съдебно решение. Принудително отчуждаване на имущество за държавни нужди може да се извърши само при предварително и равностойно обезщетение.

Ако собственикът не се съгласи с отчуждаването доброволно и няма основания за вземане на съответното съдебно решение, има само един изход - принудителното изкупуване на малък дял.

✔ Принудителен откуп.

За да се извърши принудително изкупуване, трябва да бъдат изпълнени едновременно три условия:

1. Делът в общата собственост е незначителен.
2. Делът не може да бъде разпределен в натура.
3. Собственикът на дела няма съществен интерес от ползването на имота.

Няма значение дали собственикът е съгласен с отчуждаването или не. Ако съдът реши, че и трите условия са изпълнени, делът ще бъде отчужден, а собственикът ще получи финансово обезщетение.

Интересно е, че понятието „малък дял” не е конкретизирано по никакъв начин в закона. Съдията решава самостоятелно във всеки случай колко значителен е съществуващият дял в правото на обща собственост.

○ Как да избегнем отчуждението?

✔ Получете съдебно решение във ваша полза.

Съдилищата вземат предвид комбинацията от трите фактора - малка част от дела, невъзможност за разпределяне в натура, неизползване на имущество. Ако поне една от точките не е вярна, те няма да могат да принудят собственика да продаде дела.

За да сте сигурни, че ще постигнете съдебно решение във ваша полза, можете да прибегнете до услугите на професионални адвокати. Въпреки че в някои случаи това е безполезно, тъй като безполезността на идеята на ищците е очевидна.

✔ Как да обжалвам в съда?

Съдът ще вземе предвид дали в апартамента има стая, съответстваща на квадратурата, равна на дела на собственика. Ако такива помещения съществуват, за ищците е почти невъзможно да постигнат принудително изкупуване.

Втората точка е основанието за придобиване на право на собственост върху дял. Ако основата е покупко-продажба, извършена в съответствие с всички законови изисквания, тогава делът едва ли ще се счита за незначителен.

Третият нюанс е необходимостта от използване на апартамента. Ако собственикът няма друго жилище освен дял в апартамента, съдът няма да удовлетвори исканията на ищците.

Собственикът губи собственост върху акцията само след прехвърляне на обезщетение в негова полза и пререгистрация на правата на собственост в Rosreestr.

Как да отмените продажбата на апартамент

Грешки при покупка на апартамент

Адвокат по недвижими имоти

Гордън Андрей Едуардович

След „революционните“ промени в гражданското законодателство през 2013 г., промените в закона за регистрация на права през лятото на 2016 г. и новия закон „За регистрация на недвижими имоти“ № 218-FZ, който влезе в сила през януари 2017 г., ние очаквайте увеличение на измамите на пазара на жилищни и нежилищни недвижими имоти в Русия.

В резултат на промените от 15.07.2016 г. е спряно издаването на удостоверения за собственост на недвижими имоти и е прекратено действието на издадените преди това удостоверения за собственост на недвижими имоти.

От 15 юли 2016 г. собствеността върху недвижими имоти се потвърждава само от информация от новия Единен държавен регистър на недвижимите имоти (USRN), в който бяха комбинирани предишният регистър на USRE и кадастърът на недвижимите имоти.

Основното нововъведение от 2017 г. е възможността за регистриране на права върху всяка собственост в Русия във всеки териториален отдел на руската служба за регистрация. Тоест собствеността върху апартамент в Москва може да бъде регистрирана чрез подаване на документи във Владивосток.

По същия начин можете да регистрирате тежести, забрани и др. върху апартаменти и други недвижими имоти.

Няма съмнение, че много удобни промени в законодателството могат да бъдат използвани от нечестни граждани. Освен това способността на уважаван собственик да защити нарушеното си право от януари 2017 г. не е опростена, а напротив, ще изисква допълнителни разходи.

Купуване на акции в апартамент в Москва

С някои изключения самата процедура и законодателната уредба - Закупуване на акции в апартамент в Москва през 2017 г. - не се промениха. Процедурата за придобиване на дялова собственост върху апартамент, дял или дялове от апартамент се извършва по реда, действащ през 2016 г.

В същото време през 2017 г. закупуването на дял от апартамент и всички дялове от апартамент трябва да вземе предвид новия закон „За държавна регистрация на недвижими имоти“ № 218-FZ.

Основно правило: покупкадялове от апартамент от трето лице (не собственик на една от акциите) е възможно само ако делът не е закупен от собствениците на други дялове от апартамента или те не отказват да закупят - преимущественото право на закупуване на дял (член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съгласно това правило продавачът на акцията е длъжен да уведоми всеки участник в споделената собственост на апартамента за продажбата му. В този случай продавачът трябва да информира и за всички условия на предложената продажба.

Понякога правото на предимство създава пречки собственикът да продаде дела си на пазарна цена. Опитвайки се да заобиколят правото на първи отказ, продажбата на дял на външно лице се камуфлира чрез даряване на малки дялове, например дават дял, съответстващ на 1 кв.м. или по-малко, а в бъдеще останалият дял от апартамента се продава на новия „интересовник”.

Тази схема не трябва да се използва в момента. Съдебната практика по спорове за такива дарения е съвсем ясна – в зависимост от конкретните обстоятелства по една или друга причина сделките се обявяват за недействителни: фиктивни, нелегитимни и др.

Купувачът трябва да сключи сделката при реалистични условия и трябва да изисква от продавача да предостави подходящи уведомления преди транзакцията.

Гледайки напред, трябва да се отбележи: В тази част нотариалната форма на сделката с акции трябва да гарантира защитата на интересите на участниците в споделената собственост. При подготовката на сделка нотариусът трябва да гарантира спазването на правото на първи отказ за закупуване на дял.

Но по отношение на малките дялове законът не съдържа ограничения за собственика да продава или дари дял в зависимост от неговия размер. Нотариусът не може да забрани на собственика да извърши сделка при неговите условия.

Второ правило- вече няколко години всички сделки за отчуждаване на дяловеапартаменти се правят само в нотариална форма, в противен случай тези сделки са нищожни.

Въпреки това, след като установи задължителна нотариална форма, законодателят „забрави“ да установи полза за купувачите - 100% защита от спорове по отношение на такава сделка.

Означава, че нотариалната сделка НЕ ​​е по-надежднав сравнение с простото писане! Напротив, често една нотариална сделка се оказва по-рискова и за двете страни по покупко-продажбата на недвижим имот.

Купувачите и продавачите вярват в товаНотариусът е длъжен да осигури законосъобразността на сделката, която удостоверява, и се оттегля от контрола върху правното съдържание на нотариалния договор. В същото време участниците в нотариалните сделки не смятат, че понятието „законност“ е много гъвкаво. А в случай на спор, самият факт на извършване на нотариална сделка не предоставя на страните по сделката никакви предимства, гаранции или повишена защита.

За купувача е важно да знае:Купувачът трябва да контролира всички действия на нотариуса, като се започне от състава на документите, поискани от нотариуса и тяхната проверка, и завършвайки с условията на договора, съставен от нотариуса. За съжаление законът не разкрива какви конкретни обстоятелства, действия или документи гарантират законосъобразността на нотариално заверената сделка и трябва да бъдат взети предвид преди извършване на сделка.

Също така, за да се осигури законосъобразност, законът не налага конкретни задължения на нотариуса да извършва конкретни действия и манипулации за правна проверка на акции, апартаменти, предишни сделки с акции и апартаменти, както и оценка на документи и информация, получени по време подготовката на сделката.

При такива условия решението на нотариуса относно липсата на пречки за извършване на сделката и нейното удостоверяване е субективно мнение на нотариуса във всяка конкретна ситуация. По силата на закона това становище на нотариуса не е безспорно, поради което нотариалните сделки редовно се оспорват пред съда наравно с останалите.

За купувачите на дял или всички дялове от апартамент важи едно просто правило:

1) участва в подготовката на сделката заедно с нотариуса,

2) проверете сами цялата история на апартамента,

3) проверете всички условия на договора, изготвен от нотариуса.

Купувачът трябва да знае и разбира:

Сделката с недвижими имоти е многоетапен процес. При обикновена сделка: покупко-продажба, дарение или няколко взаимосвързани сделки, например алтернативни или верижни сделки, нотариусът извършва само част от работата по сделката с недвижим имот - нейното удостоверяване.

В същото време, във веригата от сделки, останалите сделки може да не бъдат нотариално заверени, а осигуряването на взаимносвързаното изпълнение на всички сделки е грижа на страните по сделките, а не на нотариуса. Нотариусът не е длъжен да знае за други сделки, ако те не са пряко свързани с сделката, която се удостоверява, например при продажба на дела на непълнолетно лице.

Освен това, съгласно закона, нотариусът няма правомощия да извършва други етапи на сделки с недвижими имоти: 1) организиране на сетълменти за сделки с недвижими имоти и 2) организиране на прехвърлянето на недвижими имоти по сделката.

Напротив, за страните по сделката (купувач и продавач, дарител и надарен) и още повече, когато се извършват алтернативни сделки или вериги от сделки, всеки етап от сделката поотделно и всички заедно и за всички участници са важни .

Така или иначе:За проблеми, открити след нотариална сделка с недвижим имот, цялата отговорност носят страните, а не нотариусът.

Когато планирате да закупите недвижим имот, особено скъп имот, целта на купувача е закупуване на имот, а не отделният му етап - подписване на споразумението и нотариалната му заверка. Участието на нотариус на определен етап от сделката не гарантира законосъобразността на покупката на недвижим имот като цяло, нито дори правилното изпълнение на този етап от покупката.

Схема за измама с дялове от апартаменти

Има много схеми за измами, включващи споделяне на апартаменти. Един от най-пресните известни ни случаи е преди новата 2017 година. И вярваме, че ще се използва в бъдеще.

Обстоятелства на сделката: Московчанин наследи апартамент в един от престижните райони на Москва с изглед към Новодевическия манастир.

За да замени за селска къща, московчанинът започна да продава апартамента. Доста бързо се намери купувач. Документите за апартамента са събрани от вписването на наследството, остава само да се извърши сделката за покупко-продажба и държавна регистрация.

Купувачът поиска да регистрира продажбата на апартамента на няколко собственици, тъй като той и родителите на съпругата му променят района (изход) и те искат да регистрират акциите на апартамента на тяхно име.

Купувачът и роднините му се оказаха симпатични, интелигентни и заможни на вид хора. Самият купувач, компетентен адвокат, се ангажира да формализира сделката. Продавачът имаше опит в регистрирането на собственост като наследство и продажбата на дача, така че не включиха адвокат или адвокат по недвижими имоти.

Избрахме банка и поръчахме сейфове. В уречения ден са сключени 4 сделки с четири дяла от апартамента.

След установения период продавачът в MFC получи само един договор за покупко-продажба за един дял от апартамента. Оказа се, че за останалите три акции не са подадени документи за регистрация. Тези купувачи не можаха да бъдат намерени. Не са живели по месторегистрация.

Съгласно договора за наем на банкови сейфове, след изтичане на срока за достъп до сейфовете на продавача, купувачите са получавали достъп и са взимали пари от сейфовете.

Уловката е, че продавачът е решил да спести пари и апартаментът е продаден на намалена цена, тъй като е бил собственост на продавача от по-малко от 3 години и е наследен.

Много важно е, че в тази ситуация продавачът не е имал в ръцете си оригиналните договори за покупко-продажба на дялове на тези „роднини“. Те бяха благоразумно взети от купувача на ¼ дял.

Какво стана:

Всъщност продавачът продал тристаен апартамент на измамниците на изгодна цена. Факт е, че купувачът по някакъв начин е убедил продавача не просто да продаде апартамента на четирима собственици, а да сключи отделен договор за покупко-продажба за всяка акция с всеки от купувачите! Като се има предвид, че цената на апартамента е значително намалена, в съответствие с договорите продавачът може да изиска от купувачите да заплатят цената, посочена в договора, а не пазарната цена, за която действително е продал апартамента.

• Апартаментът е с нов съсобственик с ¼ дял. Законността на тази сделка сама по себе си е трудна за опровергаване;
• Собственикът вече е заявил намерението си да се нанесе в апартамента и да живее там. Ако продавачът се противопостави, ще бъде получено съдебно решение за обитаване.

1. Скъпо за измамници и затова рядко се използва. В този случай останалите дялове могат да бъдат прехвърлени на купувачите въз основа на сключени договори. Техните договори са изготвени в строго съответствие със закона. А срокът за подаване на документи за вписване на прехвърлянето на собствеността не е ограничен от закона. Безполезно е продавачът да се обръща към съда, той няма да може да оспори договорите. Продавачът ще трябва да се задоволи само с намалената сума, посочена в договорите.
2. Измамниците ще се нанесат в апартамента и ще уморят продавача от глад, в резултат на което продавачът ще им продаде останалите дялове на безценица.

Изгледите да бъдете обвинени в измама са малки. При липса на споразумение за акции е невъзможно да се докаже тяхното съществуване, както и фактът на тяхното подписване.

Що се отнася до цената на дял в един договор, Купувачът няма да откаже да плати тази малка сума.

Но продавачът явно няма да може да отмени продажбата на един дял или апартамента като цяло.

Как да отмените продажбата на апартамент

Как да отмените продажбата на апартамент в тази ситуация е голям въпрос. Най-вероятно това ще бъде не само трудно, но и много трудно, ако не и невъзможно. Съгласно закона за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях (в сила към момента на сделката), регистрираната собственост върху недвижими имоти може да бъде оспорена само в съда.

Купувачът не е взел предвид, че от 2013 г. сделките с недвижими имоти не изискват държавна регистрация и влизат в сила веднага след подписването на договора.

Продавачът вярвал, че е в безопасност до регистриране на договорите. Тоест, че докато не се регистрират договорите, те не съществуват и той не е длъжен да прави нищо.

От юридическа гледна точка договорите са изготвени безупречно.

Ако купувачите не откажат да платят цената по договора, продавачът просто няма основание за претенции. Договорите се сключват и изпълняват. Имотът ще бъде пререгистриран на новите собственици.

Най-вероятно исковете ще бъдат срещу продавача, тъй като според него той пречи на първия купувач да се нанесе в апартамента, а на останалите трима отказва да подаде молби за пререгистриране на останалите ¾ дяла от апартамента.

Според Гражданския кодекс на Руската федерация отмяната на продажбата на апартамент в този случай означава обезсилване на всеки от четирите договора за покупко-продажба на дял от апартамента.

Случаите и основанията за обявяване на сделки за невалидни са посочени в членове 168-179 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В настоящата ситуация, като вземем предвид информацията, получена от продавача, не идентифицирахме признаци, които биха позволили на продавача да разчита на положително съдебно решение.

Грешки при продажба на апартамент

Продавачът направи типични грешки при продажба на апартамент:

1. Самостоятелна продажба на апартамент без участието на специалист адвокат или брокер.

В този случай продавачът е извършил сделката самостоятелно, без съответните знания и опит.

Ако искате да спестите пари, възможно е сами да намерите купувач или продавач, но подготовката на сделката и нейното изпълнение трябва да бъде поверено на специалист.

Само адвокат по недвижими имоти може да провери юридическата чистота на апартамент при покупка.

1. Екзотични изисквания на купувача или условия на сделката.

В този случай продавачът трябваше да внимава за изискването за сключване на четири отделни договора с всеки от купувачите на дяловете.

При извършване на подобни сделки се сключва едно общо споразумение, което се изготвя за всеки от купувачите.

Съответно, ако възникнат въпроси по време на регистрацията на правата на собственост, регистрацията на правата ще „замръзне“ за всички купувачи, а не както в този случай. И подаването на документи за регистрация по едно споразумение се извършва само едновременно, ако присъстват всички страни по сделката.

1. Продавачът винаги съхранява оригиналите на сключения договор при себе си, докато не ги предостави за регистрация. Възможно е прехвърлянето им на трето лице - ваш адвокат по сделка с недвижим имот, брокер.

   Адвокат по недвижими имоти

   Гордън Андрей Едуардович

Искате да продадете или купите дял от апартамента, но има опасения дали всичко ще бъде чисто и честно, защото освен вас, други хора, понякога напълно непознати, ще притежават този апартамент. И тези страхове не са напразни.

Покупко-продажба на дял от апартамент- някои от най-сложните сделки с недвижими имоти и тук можете да намерите много подводни камъни. Най-спорните въпроси са свързани с отношенията между съсобственици (съакционери), възможни пречки при покупко-продажба на апартамент, както и невъзможността да се определи действителната територия, принадлежаща на всеки акционер. Освен това могат да възникнат трудности с правилното изпълнение на споразумението и опцията, когато един от собствениците на акции раздава своя дял не като продажба, а като „дарение“.

Всички рискове при покупка или продажба на дял в апартамент трябва да бъдат обмислени предварително, за да не се борим за оцеляване в последния момент, оставайки „без ъгъл“.

Първо, нека се обърнем към формулировката - дял в апартамент - какво е това, има ли граници и защо може да се продава, купува и дори подарява.

Какво е дял в апартамент?

Дялът в апартамент, юридически погледнато, е дял в собствеността върху апартамента. Според Гражданския кодекс на Руската федерация недвижимите имоти могат да бъдат обща собственост, ако са собственост на двама или повече лица. Общата собственост може да се регистрира като съвместна собственост - когато собствениците не определят своите дялове в нея, но има вариант на споделена собственост, когато тези дялове се приписват на всеки от собствениците.

Често срещан пример за съвместна собственост: апартамент, който съпрузите са закупили заедно, но той е „записан” на един човек. И въпреки това, всякакви сделки във връзка с апартамента могат да се извършват само със съгласието на двамата съпрузи, което трябва да бъде нотариално заверено. Една и съща семейна двойка може да пререгистрира този имот като споделена собственост, като определя размера на дяловете за всеки. Във втория случай всеки съпруг има право да се разпорежда със собствения си дял в апартамента, без да разчита на съгласието на втория собственик.

Следователно дял в апартамент може да се нарече част от собствеността върху апартамента. И това е вид невидима територия, която не може да бъде приписана на нито една стая или дори част от нея. Говорим изключително за размера на тази част, която се изразява дробно, тоест можете да притежавате, да речем, 1/2 или 1/10 от апартамента.

Покупката на дял вече е много популярна на пазара на недвижими имоти, което не е трудно да се обясни, защото това е добра инвестиция. Друга причина е, че когато не е възможно да се купи цял апартамент, е по-лесно да се намери част от парите. В бъдеще можете да го продадете или след време да закупите целия апартамент.

Кой може да се класира за покупка първи?

Следващият важен момент в случай на продажба на дял от апартамент е правилото за определяне на преимущественото закупуване на дял. Нейният смисъл е, че всеки акционер, който иска да продаде своята част от апартамента, трябва преди всичко да я предложи на други съсобственици. Необходимо е да ги уведомите писмено за желанието си да продадете дела, като по този начин им дадете възможност да го изкупят обратно, преди да може да „отиде“ при някой друг. За вземане на решение за закупуване на дял се дава един месец или по-точно точно 30 дни. Ако никой от съсобствениците не е заявил желание да изкупи този дял, той може да бъде обявен за свободна продажба.

И тук попадаме на първия „камък“. Какъв може да е проблема? Продавачът може да се сблъска с това и трудността възниква в самия въпрос за уведомяване на други собственици.

Ако акционерът не може да бъде намерен

Понякога всички акционери не се намират толкова лесно. Този проблем се разрешава чрез наличие на доказателства, че известието е изпратено до всички известни адреси. Ако информацията за пребиваването на участник в споделена собственост липсва напълно, е необходимо официално да потвърдите това с удостоверение от администрацията, адресното бюро или да прибягвате до други методи за потвърждаване на невъзможността да се свържете с конкретен акционер.

Може да възникне ситуация, когато един от участниците в споделената собственост умишлено избягва получаването на известие. Няма закони, които да позволяват принуждаването на съдружник да получи известие. Има заобиколно решение за това, което е много популярно сред брокерите. Делът в апартамента е формализиран с договор за подарък. И за да раздадете своя дял на безценица, не са необходими споразумения между участниците в собствеността. Рискът за последните е, че по този начин всеки момент в апартамента им може да се появи напълно непознат човек.

Друга „болна точка“ на темата за покупко-продажба на дялове в апартамент е въпросът за отношенията между собствениците. Какво е опасно както за купувача, така и за живеещите в апартамента? Често хората решават да продадат дял от желание да навредят на роднини поради някаква непримирима ситуация, като развод, проблеми с наследството или разделяне на имущество. Логиката на продавача е лесна за разбиране, тъй като този, който купува дела, има шанс впоследствие да закупи целия апартамент. И най-важното е, че закупуването на апартамент на части е много по-евтино, защото дялът не се оценява толкова, колкото отделен апартамент, ако преизчислите цената на квадратен метър.

Цената на акциите обикновено е значително подценена. Ако една стая може да бъде закупена например за 2,5 милиона рубли, тогава за 1/3 от апартамент можете да получите не повече от 1,5 милиона рубли, тоест с един милион рубли по-малко, и това е доста значително.

Тези, които обмислят закупуването на дял, трябва да помислят внимателно и да разберат защо се прави това. Ако целта е настаняване, тогава трябва да разберете нещо за бъдещите си съседи. Ако искате да купите квадратни метри евтино, можете да се окажете в центъра на нечий конфликт. Ако трябва да закупите дял, за да регистрирате разрешение за пребиваване, вероятно не би трябвало да има проблеми тук. Евтиността на акциите спрямо цените на стаите не е случайна и това трябва да се помни.

Какъв е рискът?

Обобщавайки мислите си по темата за закупуването на дял от апартамент, нека се запитаме още веднъж - какъв е рискът и как да избегнем негативните последици?

Всичко трябва да бъде формализирано въз основа на закона, тоест чрез договор за покупко-продажба. Ако продавачът подари дял, подобна сделка е много рискована, защото ако бъде обявена за невалидна, парите няма да бъдат върнати, тъй като дарението е безвъзмезден процес.

Една от измамните схеми е следната:след продажбата на дела продавачът изведнъж се оказва уж некомпетентен, като твърди, че в момента на сделката просто не е могъл да контролира действията си и да дава отчет за действията си. Отива в съда и прилага необходимите документи. Съдът обезсилва сделката и я разваля. Продавачът се нанася в стаята му, а съдът го задължава да върне парите на купувача. Въпреки това, продавачът, с цялото желание да върне парите, може просто да ги няма!

На какво трябва да обърнете внимание при покупка?

• Чрез договор за подарък се подарява дял с цел избягване на данъци, а често и защото други акционери са искали да изкупят този дял, но продавачът не иска да ги посрещне наполовина. Това трябва да тревожи купувача.
• Обсъдете всички възможни проблемни въпроси, преди да сключите сделка. Може да се наложи сериозен разговор с други акционери. Не пренебрегвайте това; в бъдеще това може да направи живота ви с тях много по-лесен.
• Правилата на съвместния хостел могат да бъдат договорени както устно, така и писмено, нотариално заверено споразумението.
• Разберете колкото е възможно повече за личността на продавача, внимателно проверете документите и обърнете внимание на най-основните неща, които могат да помогнат за предотвратяване на възможни рискове.

Известно е, че в Русия огромно количество жилища са в споделена собственост. Брокерите смятат покупко-продажбата на такъв имот за една от най-трудните сделки с имоти. Казваме ви какво е споделяне и какво можете да правите с него.

Какво е дял в апартамент?

Всичко е просто, но в същото време сложно. Акция, според Гражданския кодекс на Руската федерация, е имущество, което принадлежи на две или повече лица под правото на обща собственост. Имотът може да принадлежи на няколко лица и да бъде разделен на дялове, което е споделена собственост, а също и да бъде обща собственост - тоест без да се определят дялове за всеки.

Статистиката по този въпрос варира: смята се, че от 50 до 80% от градските жилища в Русия са в споделена собственост. Всичко това са не само общински апартаменти, които остават в исторически сгради в градските центрове и сгради „Сталин“, но и жилища в нови сгради. Често младите семейства се разпадат, имотите се разделят и жилищата стават споделена собственост; Дялове от апартаментите притежават и наследниците на починалите собственици.

Ако вземем за пример съвместна собственост, тогава би било правилно да се каже, че дяловете в такова жилище не са определени. Тоест, когато съпрузите купуват жилище и регистрират апартамента на името на съпруга или съпругата, повече от един от съпрузите ще стане собственик. Такова имущество се счита за съвместно и в случай на развод и процедура за разделяне на имущество, съдът ще раздели жилището по равно, с изключение на определени случаи. Апартаментът се разделя на части, ако: дете остане при един от родителите; в случай, че един от съпрузите е инвестирал големи суми пари в покупката, например е продал апартамент, закупен преди брака.

Споделената собственост е жилище, разделено на дялове, всеки от които е собственост на собственика. Апартаментът може да бъде наследен от няколко души едновременно, може да бъде закупен от двама или повече купувачи, може да бъде подарен на няколко души или разделен на дялове от съпрузи. В удостоверението за собственост акциите винаги се обозначават като една втора или една трета и т.н. Изборът на дял (кой в ​​каква стая да живее) може да се извърши чрез преговори между страните, както и в съда, когато там се решава редът за ползване на имота. Интересното е, че собственикът може да започне да претендира за цяла стая само когато общата квадратура на неговия дял е равна или надвишава метража на стаята в даден апартамент. Ако вашият дял е 15 квадратни метра, а апартаментът има стаи от 12, 16 и 20 квадратни метра. м, можете да претендирате в съда само за стая от 12 квадратни метра. м.

Собствениците обаче често не успяват да постигнат споразумение. Дори в съда е трудно да се определи редът на използване в ситуация, в която четирима или повече собственици претендират за банкнота от три рубли. Юристи казват, че в такива случаи съдът няма да раздели стаите, а просто ще отхвърли иска. Акционерите ще трябва да продадат или заменят апартамента.

Вярно ли е, че в тази област действат голям брой измамници?

В миналото в медиите често можеха да се видят материали за така наречените „обиски на апартаменти“, когато дяловете в апартаментите бяха обект на измама. Сега тези истории са по-малко актуални: от 2015 г. се изисква нотариус за сделки с отчуждаване на дялове срещу заплащане, а от юни 2016 г. в страната влезе в сила закон, според който всяка промяна на собствеността върху недвижими имоти е вписана при нотариус. Експертите смятат, че тази мярка работи и срещу измамите. За удостоверяване на сделки с акции нотариусите могат да начислят такса от не повече от 20 хиляди рубли.

Има ли търсене на такива имоти?

Смята се, че има няколко категории купувачи на акции. Има руснаци, които идват в големите градове от провинцията и наистина трябва да се регистрират. Известно е, че регистрацията решава много проблеми: необходима е при регистрация в клиника, намиране на работа, изпращане на деца на училище или детска градина. Освен това има категории граждани, които купуват акции в апартаменти специално за живеене: не всеки може дори да си позволи ипотека, да не говорим за закупуване на апартамент, а мнозина не виждат наемането на жилище като решение на проблема. На този пазар има и професионалисти, които купуват апартаменти на акции и се опитват да печелят. Например има схема, при която се изкупуват няколко дяла, които се продават на по-висока цена на останалия собственик, който има интерес да изкупи целия апартамент.

Какво можете да направите с вашия дял в апартамент?

Може да се продаде, дари, завещае или ипотекира. За съжаление делът не е целият апартамент и няма да може да се продаде просто с пускането му на пазара. Преди да продаде имота си, изполицаят трябва да предложи дял на своите съседи. Процедурата се регулира от член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В същото време не е нужно просто да го предложите, трябва да го направите писмено. Трябва да изпратите известие с посочване на цената. Като правило за това се използват писма с обратна разписка. Ако съсобствениците не желаят да закупят частта от продавания апартамент в едномесечен срок от датата на получаване на писмото или се откажат писмено от правото си на предимство преди изтичането на срока, можете спокойно да поставите имота си за продажба. В същото време има важен нюанс: трябва да продадете своя дял точно на цената и при същите условия, които сте предложили на другите акционери. Ако се отклоните от тези условия (например, като промените цената по време на продажбата на по-ниска), други собственици могат да ви съдят и да оспорят продажбата. Изключение от това правило е увеличението на цената. В случай, че няколко акционера решат да закупят дял наведнъж, самият продавач може да избере купувача.

Важно е да запомните!

Често проблем при продажбата на дял може да бъде физическото отсъствие на други собственици в апартамента. Възможно е да живеят в други градове и държави, но точното им местоположение не е известно. Законово, за да се спазят изискванията за писмено уведомяване на съделителите, е необходимо да има доказателства, че съобщенията за продажба са изпратени до тези лица по последното им известно местоживеене. Съдейки по досегашната практика, по-добре е да имате под ръка максимално количество доказателства, че са взети всички мерки за уведомяване на съсобствениците. Това ще улесни разрешаването на спорове в съда по-късно, ако възникнат такива.

Когато купувате дял в апартамент, трябва да знаете, че регистрацията на ново място на пребиваване не изисква съгласието на собствениците на други дялове. Трябва само да носите със себе си доказателство за собственост. Ако планирате да се преместите в стая със семейството си, трябва да запомните, че за регистриране на останалите членове на семейството е необходимо съгласието на съсобствениците. В такива случаи експертите препоръчват закупуване на дял от апартамента наведнъж за всеки, който ще живее там и който искате да се регистрирате там. Например, ако закупите 1/2 дял от апартамент за четирима души, струва си да го закупите по 1/8 дял за всеки човек.

Можете да дадете, заложите или завещаете своя дял в апартамент, без да питате останалите съакционери. Отделно си струва да припомним, че в случай, че собственикът отчужди дял в полза на женено дете, подареният дял не може да бъде разделен между съпруга и съпругата, когато се разведат.

Как да продадем дял възможно най-ефективно?

Експертите смятат, че идеалният вариант, при който е определена максимална цена за дела, който се продава, е продажбата на целия апартамент в съгласие с останалите съсобственици. За съжаление това не се случва често. И ако всички жилищни дялове се продават отделно, могат да възникнат конфликти, които да попречат на имота да бъде продаден за кратко време. В такива ситуации много продавачи се обръщат към специални агенции за недвижими имоти, чиито услуги включват работа с акции на апартаменти.