Сравнительный подход и доходный в оценке недвижимости. Подходы к оценке недвижимости. Новые требования к оценке объектов недвижимости

Введение

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества

Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение

2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества

2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества

Заключение

Список литературы

Введение

На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.

Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.

Курсовая работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.

В ходе написания курсовой работы использованы следующие материалы: Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, государственные стандарты оценки, учебные пособия по оценке имущества, материалы журнала «Вопросы оценки» и др.

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. .

Оценка стоимости имущества - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.

Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ » № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:

1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);

2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);

3. Право собственности и иные вещные права;

4. Права требования, обязательства (долги);

5. Работа, услуги, информация;

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:

1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);

2. Оценка недвижимости;

3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);

4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки .

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки :

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества

Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.

2) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.

3) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.

4) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.

Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.

Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Обычно целями оценки стоимости имущества являются:

· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

· использование имущества в качестве предмета залога;

· продажа или иное отчуждение имущества;

· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;

· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:

1) Определение задач.

На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.

Анализ резервов и путей повышения рентабельности предприятия с целью увеличения его рыночной стоимости (на примере ООО "Гильдия")

Для определения рыночной или другого вида стоимости, оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки...

Анализ рынка жилищного строительства в России

На каждом этапе жизненного цикла можно определить стоимость объекта недвижимости. В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке...

Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости

В соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998г...

Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

Оценка базы отдыха с целью продажи

Оценка бизнеса: объекты, принципы, процесс, методология

Процесс оценки включает в себя следующие основные этапы: - Подготовительный этап - Этап сбора информации - Этап расчета стоимости объекта оценки - Заключительный этап Таблица 1.3.1. Этапы оценки стоимости предприятия...

Оценка недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры...

Оценка стоимости бизнеса (на примере ОАО "Ярославский бройлер")

Процесс оценки стоимости бизнеса включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную, - грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение. · Аналитическая составляющая - это анализ прошлой...

Оценка стоимости компании ОАО "Ростелеком"

Оценка стоимости предприятия (W. A. Paton, S. J. Broad, Valuation of the Business Enterprise, 1963) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности...

Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств

Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования...

Оценка стоимости объекта недвижимости

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования...

Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.1): 1-я группа: принципы...

Рыночная оценка недвижимости

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости: 1. Затратный метод 2. Метод прямого сравнительного анализа продаж 3...

Стоимость объектов недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход). Затратный подход...

Основные понятия

Этапы развития оценочной деятельности в России

Источники ошибок в оценке

Основные понятия

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Методы оценки

Оценка земли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность частнофеодальной ус­ловной земельной собственности. Главной отличительной особен­ностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестья­нином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ - центральное государст­венное учреждение. Основными вехами развития земельной оценоч­ной деятельности можно считать следующие даты:

28 февраля 1752 года - Елизаветинским манифестом было поло­жено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.

1779 год - для улучшения качества проводимых по генеральному межеванию к созданию профессиональных кадров землеме­ров-оценщиков в Москве была основана Константиновская земле­мерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.

Начало ХIХ века - изменения в земельном законодательстве. Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам всех свобод­ных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобре­тать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.

1864 год - оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарожде­ние оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.

В конце ХIX - начале XX века у нас были разработаны экономико-статистические методы сбора и обработки исходных данных, необходимых для выработки основополагающих критериев и нормативов оценки для различных назначений: налогообложения, страхования, ипотеки и купли-продажи.

В целом в конце XIX - начале XX столетия оценка земельных угодий проводилась или по ценности земель, или по их доходности. Земля оценивалась одновременно и как источник дохода, и как предмет сделки купли-продажи.

Возвращение оценочной деятельности в Россию было обусловле­но возвращением страны к рынку.

Пионером оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оце­ночной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Москов­ское общество оценщиков.

Российская Федерация является Государством-членом Междуна­родного комитета по стандартам оценки (МКСО). Задачи Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) носят дво­який характер:

- разрабатывать и публиковать в общественных интересах Стандарты оценки для оценки стоимости имущества и способствовать их принятию во всем мире.

- обеспечивать гармонизацию стандартов различных стран и выявлять разли­чия в формулировках и (или) в применении Стандартов, если таковые имеют
место.

Международные стандарты оценки представляют принятую, или наилучшую, практику в профессии Оценки, известную также как Общепринятые принципы и понятия оценки (ОППО). Предполагается, что Международные стандарты оценки и национальные стандарты соответствующих Государств-членов МКСО должны дополнять и подкреплять друг друга. МКСО ратует за то, чтобы раскрывались разли­чия между формулировками и/или применениями национальных и Международных стандартов оценки.

Международные стандарты оценки иногда могут требовать подхода, который отличается от местной практики и/или национального регулирования. В ситуаци­ях, где имеют место расхождения, ожидается, что практикующие специалисты должны количественно выразить и объяснить вытекающие отсюда различия в стоимости. В силу этой причины МКСО приветствует осведомленность профессиональ­ных оценщиков относительно программ продолжения образования на протяжении всей их карьеры. Международные стандарты оценки предписывают, что Оценщики должны делать, а не объясняют, как применяются конкретные процедуры или ме­тодологии. МСО признают, что каждое применение привязано к специфической проблеме оценки, решение которой зависит от способности Оценщика выбирать имеющие отношение к делу способы и выносить надлежащее суждение.

В России кроме закона об оценочной деятельности разработан ряд нормативных документов:

- Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации.

- Стандарт по оценке стоимости предприятия (бизнеса).

- Стандарт по оценке недвижимого имущества.

- Стандарт по оценке машин и оборудования

- Стандарт по оценке нематериальных архивов и интеллектуаль­ной собственности.

Что касается различных Методических рекомендаций, активно публикуемых в последнее время различными государственными и общественными организациями, то все они, если говорить по-рус­ски, относятся не к методологическим основам, а к узко методическо­му обеспечению конкретных расчетных процедур.

Источники ошибок в оценке:

Недостатки законодательства и стандартов оценки;

Недостатки оценочной методологии;

- «непрозрачность» российского бизнеса;

Некорректность действий заказчика;

Недостаточная квалификация оценщиков;

Недостатки в организации работы оценочной компании.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

Оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участ­ка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходи­мых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

Учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуа­тации под воздействием различных факторов;

Принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - доста­точно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогич­ного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и един­ственно возможно в следующих случаях.

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффектив­ного использования земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка представ­ляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое физически возможно, юриди­чески допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечива­ет получение максимально возможного дохода.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового стро­ительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения.

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвес­тора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением по­лученной величины на стоимость земельного участка.

Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затрат­ного подхода отражены на рис. А.1

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на инфор­мации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравне­нии оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен­ке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не­достаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает ис­ключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оцен­ки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь­зуется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке не­движимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости ана­логичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижи­мости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект, выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-анало­гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срав­нивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи­ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостави­мых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-анало­гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви­жимости на основе сравнительного подхода.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо­мент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

Качество и количество дохода, который объект недвижимости может
принести в течение своего срока службы;

Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:

Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не
заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­
ходов от этого объекта;

Рыночной стоимости.

Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

Прямой капитализации доходов;

Дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недви­жимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уров­ня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость не­движимости преобразуется доход за один временной период, а при ис­пользовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

8.1. Затратный подход

8.2. Сравнительный подход

8.3. Доходный подход

8.4. Этапы оценки

В Украине используется классификация методов оценки недвижимости, в соответствии с которой различают три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. На их основе определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки зависят от принятого подхода. Сравнительный подход предпочтителен для массовой оценки объектов недвижимости, так как этот подход дает нам весьма точные результаты при определении стоимости. Для объектов коммерческой недвижимости главным является доходный подход. Затратный подход характерен для объектов нового строительства.

Затратный подход

Затратный подход предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости за вычетом стоимости физического, морального и экономического износа. К полученной величине добавляют рыночную стоимость земельного участка как незастроенного.

Важным и сложным моментом затратного подхода является определение износа. Износ - это утрата полезности и стоимости объекта недвижимости независимо от причин, ее вызвавших.

При затратном подходе к оценке объектов недвижимости используются следующие методы оценки:

Балансовой стоимости;

Восстановительной стоимости;

Замещения.

Метод балансовой стоимости (МБС) используется для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например, имущественного комплекса предприятия, исключительно на данных его баланса.

В состав оцениваемого имущества предприятия включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы. При этом для объектов недвижимости:

Определение стоимости основных средств осуществляется по остаточной стоимости, исчисленной по данным бухгалтерского учета на момент оценки исходя из норм амортизации основных средств;

Объекты незавершенного строительства и неустановленное оборудование оцениваются по балансовой стоимости.

Метод восстановительной стоимости (МВС), так же как и метод балансовой стоимости, является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками МБС.

Оценка по схеме МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитываются текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении МВС производятся полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно «восстанавливает» данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

Метод замещения (МЗ) по своему содержанию идентичен представленному выше МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам.

Таким образом, если в методах восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах замещения мы работаем с замещающими их функциональными копиями.

Затратный подход предусматривает следующий алгоритм расчетов.

Общая стоимость объекта недвижимости = Определение восстановительной стоимости – Расчет всех видов износа объекта недвижимости + Рыночная стоимость земельного участка.

1. Основные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости:

- стоимостной метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен 1984 г. к текущим ценам, рекомендованным региональными центрами по ценообразованию в строительстве;

- ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат;

- модульный метод оценки стоимости заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули): земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т. д. Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации; метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ;

- метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов объекта недвижимости и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда. Укрупненные показатели могут рассчитываться на 1 м 3 , 1 м 2 , 1 пог. м, 1 нормо-ч и т. д.;

- метод количественного обследования заключается в составлении пообъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводимого, т. е. как если бы он строился вновь;

Смета для оцениваемого объекта составляется с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой в таких случаях документации.

2. Определение износа объекта недвижимости. В оценочной деятельности при использовании затратного подхода износ принимается как основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости.

3. Добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является чисто математической, основанной на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта.

Оценка рыночной стоимости участка, на котором находится объект недвижимости, включает обследование:

Прав собственности на земельный участок;

Физических характеристик земельного участка;

Данных о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

Экономических факторов, характеризующих оцениваемый участок.

Источниками этой информации могут быть городские, районные земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками; ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

При оценке объектов недвижимости с позиции затратного подхода во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легкодоступной для оценщика рыночной информации и позволяет получить простое, логически обоснованное суждение о цене объекта недвижимости.

Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение.

Цены индивидуальных продаж часто отличаются от рыночной нормы цен из-за мотивации участников сделки, условий их осведомленности и/или условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Когда имеется информация по достаточному количеству сопоставимых продаж и предложений на продажу для данного рынка, то легко определить ценовые тенденции, служащие лучшим индикатором рыночной стоимости объектов недвижимости. Подход с точки зрения сопоставимых продаж – в целом наиболее предпочтительный метод оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Оценки, базирующиеся на применении подходов по затратам и доходу имеют большую вероятность ошибки.

Метод сравнения (МС) является классическим методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

Идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта – это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

Основная сложность применения метода сравнений состоит в недостаточности точной информации: база прецедентов, число проведенных сделок с объектами недвижимости невелики, к тому же реально отсутствуют полностью идентичные объекты.

При использовании сравнительного подхода сначала подбирают объект недвижимости, аналогичный оцениваемому, с известной рыночной ценой; после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам, возникает необходимость корректировки цен продажи объектов сопоставления.

Последовательность основных операций расчета представлена ниже (рис. 8.1).

1. Сбор сравнительных данных. Поиск информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Обязательно должна присутствовать информация о стоимости 1 м 2 площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

2. Изучение сделок. Проверка достоверности информации о сделке и условиях продажи.

3. Временные корректировки. Информация о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях высокого уровня инфляции необходимо знать точную дату сделки, чтобы внести поправки при анализе данных.

4. Корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости Определение различий между сравниваемыми объектами недвижимости.

Рис. 8.1. Общий алгоритм применения сравнительного метода при оценке объектов недвижимости

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, определенная этим методом, равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с поправками, учитывающими его отличие от оцениваемого объекта:

А = Ц п ±ΣК кор, (8.1)

где Ц п - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

Σ Ккор - сумма поправочных корректировок

5. Вынесение решения о стоимости объекта недвижимости.

На основе результатов, полученных на предыдущем этапе, вычисляется стоимость объекта недвижимости путем нахождения среднего арифметического итогов, полученных по каждому из сопоставимых объектов, с помощью корректировок.

Сравнительный подход дает весьма точные результаты при определении стоимости, однако его применимость ограничена в регионах со слабо развитым рынком недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход (в отличие от сравнительного и затратного) направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. При применении доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект недвижимости в будущем при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта недвижимости при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости.

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.

1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам организации за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. При этом определяются:

Потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек;

Действительный валовой доход, исходя из потенциального валового дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей, и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта и обеспечивающие получение валового дохода, которые отражены в балансе организации.

3. Определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя.

В чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

4. Оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл (Оксфордский словарь английского языка) определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса».

5. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы капитализации доходов (прямой капитализации), дисконтированных денежных потоков и техники остатка.

Количественные изменения стоимости денег во времени определены через функции сложного процента.

Основные методы оценки

1. Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации (коэффициента капитализации), учитывающей как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Ниже представлена базовая формула доходного подхода:

С = ЧД/К или V=I/R, (8.2.)

где: С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - нор ма дохо да, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:

а) метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов, на основе чего выбираются объекты-аналоги.

Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой со ставкой объекта-аналога либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов;

б) метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) применяется для покупки объекта недвижимости с использованием как заемного, так и собственного капитала:

Ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

Ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала). Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая заемного капитала определяется как произведение ипотечной постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сумме вложенного капитала;

в) метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: зданию и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и здания, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса;

г) Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости:

Ro = Y е - М * С, (8.3.)

где Ro - общий коэффициент капитализации$

Ye - норма отдачи собственного капитала;

М - доля заемного капитала;

С - ипотечный коэффициент Эллвуда;

д) кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала, т.е. к полученной ставке необходимо прибавить ставку возмещения капитала. Она рассчитывается как отношение единицы к числу лет.

Суть метода состоит в следующем: ставка разбивается на части, и если известны величины всех ее составляющих, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его продажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет стоимостью объекта недвижимости.

Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:

Кдох= ЧД/Cкап, (8.4.)

где К дох - стоимость оцениваемого объекта;

ЧД- чистый доход;

С кап ставка капитализации.

2. Метод дисконтированных денежных потоков предполагает установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости, прогнозирование величины денежных потоков; определениеставки дисконтирования. Применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер.

Ставка дисконтирования - это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей. Для определения используются различные методы: построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга.

А. Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями.

Б. В основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

В. Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках. Г. Используя метод мониторинга, можно прогнозировать изменения вероятной доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются. Такой анализ позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций.

3. Метод техники остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна.

Стоимость объекта недвижимости рассматривается в такой последовательности.

1. Вычисляется часть дохода за период, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую, из общей величины дохода.

3. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на лее дохода на соответствующую ставку капитализации.

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

На основе общих представлений о доходном подходе для каждого отдельного объекта недвижимости может использоваться та или иная группа принципов и методов оценки в зависимости от цели этой оценки. Так, например, доходный подход к оценке земельных участков предполагает использование принципов и методов, позволяющих оценить земельный участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания, спроса, предложения, замещения и методы прямой капитализации, дисконтирования доходов, техники остатка дохода.

Этапы оценки

Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов.

1. Определение цели и постановка задачи, заключение договора.

Определение цели использования оценки объекта недвижимости позволяет более точно указать, кто является пользователем результатов оценки. Указание соответствующего квалифицированного пользователя, для которого предназначается отчет, а также ограничение использования отчета исключительно указанными сторонами снижает вероятность привлечения оценщика к ответственности за возмещение ущерба по претензиям тех, для кого такой отчет не предназначался.

Различные цели расчета рыночной стоимости объекта недвижимости требуют разработки или расширенного применения различных способов и методов оценки.

2. План оценки. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой, целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «планом оценки» и включает определенную последовательность решения ряда задач:

- структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрирует внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого участка и находящихся на нем объектов недвижимости;

- план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования;

Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов необходимо определить их адекватность соответствующей ситуации. Понятно, что требования государственных органов к оценке могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации имущественных комплексов превалируют не экономические, а социальные либо политические требования.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе. При оценке объекта недвижимости важно его исследовать и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, возможны ограничения юридического характера.

4. Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к определению стоимости различных объектов недвижимости включает в себя три основных: затратный, доходный и сравнительный, в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.

6. Отчет о результатах оценки объекта недвижимости. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или подробным письменным докладом. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Прежде чем перейти к изложению содержания различных подходов к оценке недвижимости и применяемых методов оценки, уточним, что вкладывается в содержание этих понятий.

Под подходом к оценке стоимости недвижимости понимается определенный методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, отражающий определенную экономико-теоретическую концепцию стоимости и цены .

В соответствии с этим можно говорить о трех основных подходах к определению стоимости недвижимости: затратном (базирующемся на концепции издержек), доходном (основанном на теории полезности и ожиданий) и сравнительном (теоретической базой является теория спроса и предложения).

В отличие от подхода, метод оценки стоимости недвижимости – понятие прикладное.

Метод оценки стоимости недвижимости – это конкретный способ, алгоритм расчета величины стоимости объекта недвижимости.

На основе одного подхода к оценке может быть разработан целый ряд методов, отличающихся друг от друга последовательностью расчетов, используемыми данными, точностью расчетов. Например, доходный подход может быть реализован с помощью метода валового рентного мультипликатора, метода прямой капитализации дохода, метода дисконтирования денежных потоков. При затратном подходе для определения текущей стоимости зданий может быть использован метод сметных расчетов, метод сравнительной единицы и пр. При этом применение каждого из методов даст индивидуальный, отличный от других методов, результат.

Следует обратить внимание на то, что ни один из подходов не может дать полностью адекватного рыночной ситуации суждения о величине стоимости объекта недвижимости. На практике это проявляется в том, что оценщик должен в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три подхода, либо (минимум) – два, обосновав причину своего выбора. При этом окончательное суждение о стоимости объекта должно производиться не на основе среднеарифметического, а с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название "процедура согласования").

Перед рассмотрением подходов и методов оценки стоимости недвижимости необходимо сделать еще одно замечание.

Выше уже указывалось на то, что оценка стоимости недвижимости может быть разделена на массовую оценку стоимости недвижимости и индивидуальную оценку стоимости недвижимости.

Индивидуальная оценка и исторически, и методологически предшествует массовой оценке, но технологически они заметно отличаются.

Индивидуальная оценка предполагает учет всех существенных с точки зрения формирования стоимости объекта факторов, индивидуальных особенностей объектов, его правового положения, актуального состояния рынка на дату оценки и пр.

Массовая оценка базируется на учете основных факторов, влияющих на стоимость объектов и широком использовании методов статистической обработки информации о состоянии рынка в разрезе этих факторов.

Индивидуальная оценка дает более точный результат, но требует и бо́льших затрат. Поэтому она используется при принятии индивидуальных решений на рынке. Массовая оценка применяется, как правило, государством в интересах налогообложения, иногда, как показано в гл. 6, учебника, для установления арендной платы при массовой сдаче в аренду объектов недвижимости и пр. Она, безусловно, не может учесть всех характеристик объектов (например, социального окружения).

Рассмотрим подходы и методы оценки применительно к индивидуальной оценке стоимости недвижимости.

Затратный подход. Концептуально затратный подход базируется на теории издержек как основе величины стоимости товара, а в основе его применения лежит принцип замещения.

Важно запомнить

Основная идея затратного подхода к оценке недвижимости состоит в том, что объект нс может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.

Практически подход основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного подхода : новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на "пассивных" рынках.

Рассмотрим алгоритм применения затратного метода .

Этап I. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления ) здания, сооружения. Оценка текущей стоимости замещения здания может проводиться с использованием различных методов.

Сметный метод состоит в составлении сметы затрат на строительство. Затраты при этом включают в себя:

• прямые затраты (ПЗ) (строительные материалы и изделия, амортизация оборудования, заработная плата рабочих и специалистов, прочие затраты и прибыль подрядчика);
• косвенные затраты (КЗ) (расходы на страхование, проектирование, разработку технико-экономического обоснования, получение разрешений на строительство, расходы на продвижение товара на рынок и пр.);
• нормальную для данного состояния рынка прибыль девелопера (ПД).

Таким образом, формула определения текущей стоимости здания (ТС)

выглядит следующим образом:

ТС = ПЗ + КЗ + ПД.

Сметный метод дает наиболее точные результаты (с погрешностью примерно в 5– 10%), но связан с большими затратами времени, труда и в конечном счете – финансов, поэтому на практике встречается достаточно редко.

В качестве разновидности сметного метода могут использоваться метод единичных расценок (основа – расценки на отдельные виды работ и материалов), ресурсный метод (основа – рыночные цены на работы или их комплексы), индексный метод.

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс. Одним из распространенных вариантов использования индексного метода является применение так называемых строительных коэффициентов, при котором строительная себестоимость (затраты подрядчика, включая его прибыль) рассчитывается путем пересчета базовых цен строительства в текущие .

Поэлементный метод (метод разбивки объекта на отдельные компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Стоимость строительства определяется при этом как сумма стоимостей создания отдельных элементов здания: фундамента, ограждающих конструкций, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.

Данные для расчетов могут быть взяты на основе использования сведений об аналогичных недавно построенных зданиях, проектной документации, технических обмеров.

Поэлементный метод дает менее точные результаты, чем сметный (отклонения в пределах 10–15%), но требует существенно меньше времени и иных затрат.

Метод сравнительной единицы предусматривает, что за основу берутся затраты на создание аналогичных объектов в расчете на определенную единицу измерения объекта (сравнительную единицу). В качестве таких единиц могут выступать затраты на создание одного посадочного места в ресторане, одного места в гараже или, что гораздо чаще, на 1 м2 жилой или общей площади здания, на 1 м3 строительного объема. Метод является наиболее оперативным, погрешность при его использовании составляет 15-20%.

Если известны общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 м2, 1 м3.

В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого здания:

ТС = С S(V),

где С – величина затрат на единицу сравнения; S(V) – площадь (объем) оцениваемого здания.

Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод, и метод сравнительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов – одного типа, примерно одной величины (иначе возможны существенные искажения).

Помимо этого следует помнить, что все затраты, как известно, подразделяются на постоянные и переменные. К постоянным издержкам относятся затраты на управление проектом, на подведение инженерных коммуникаций и пр. Поэтому при использовании данных по аналогичным объектам необходимо вносить корректировки на масштаб объекта.

Этап II. Определение накопленного износа здания. Под накопленным износом понимается величина потери объектом рыночной стоимости с течением времени вследствие воздействия на объект (улучшения) внутренних и внешних факторов.

Понятие "износ" в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.

В оценке износ – фактор, обусловливающий восстановительную текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости. Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода.

В оценке различаются три метода определения величины накопленного износа: метод разделения, метод срока жизни и рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа (устаревания) на три составляющие: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ. – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов. Физический износ может определяться как в целом по объекту, так и по его отдельным элементам.

Функциональный износ – утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей, современных рыночных стандартов. Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств. Заметим, что к функциональному износу могут быть отнесены также и излишние с точки зрения состояния рынка и его сегмента улучшения.

Внешний (иногда его называют экономическим) износ – утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.

Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Устранимый износ учитывается в размере затрат, необходимых для его устранения.

Неустранимый износ – тот, при котором затраты на устранение износа либо невозможны, либо выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа.

Таким образом, критерием устранимости является не только физическая возможность избавления от износа, но главное – экономическая целесообразность такого устранения.

Важно запомнить

Общая величина накопленного износа при использовании метода разделения определяется путем суммирования отдельных видов износа:

Накопленный износ + Физический износ (устранимый + неустранимый) + + Функциональный износ (устранимый + неустранимый) + Внешний износ.

Метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как: срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни здания – срок, в течение которого здание физически возможно использовать.

Срок экономической жизни здания – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки. Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа:

Износ = Эффективный возраст / Срок экономической жизни.

Рыночный метод предусматривает сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

Этап III. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания. Корректировка производится по формуле

ВС = ТС-НИ,

где ВС – восстановительная текущая стоимость; ТС – стоимость замещения; ПИ – накопленный износ.

Этап IV. Определение стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как, стоимость участка, свободного от какой-либо застройки, на основе принципа наилучшего использования с применением следующих методов.

Метод сравнения продаж базируется на информации о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Использование метода предполагает:

• подбор сопоставимых с оцениваемым участков земли с известными ценами продаж;
• внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по ценообразующим факторам;
• расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.

Метод переноса (распределения ) предусматривает использование данных о продажах объектов, расположенных на аналогичных участках, при условии, что есть или может быть рассчитано соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В основе использования метода лежит принцип сбалансированности, в соответствии с которым существует нормальное, или типичное, соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом.

Метод капитализации ренты основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.

Метод (техника ) остатка для земли базируется на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из наилучшего варианта использования земли.

Этап V. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания. Стоимость недвижимости (СН) определяют по формуле

СН = ВС + СЗ,

где ВС – восстановительная текущая стоимость здания; СЗ – стоимость земельного участка.

Важно запомнить

Стоимость объекта недвижимости определяется при использовании затратного подхода как сумма стоимости улучшений и стоимости земельного участка.

Применение алгоритма затратного подхода может быть рассмотрено на примере (табл. 8.3).

Таблица 8.3

Расчет стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода

Рыночный (сравнительный) подход. Концептуально основу подхода составляет теория спроса и предложения, практически метод базируется на использовании принципа замещения.

Важно запомнить

Основная идея подхода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену бо́льшую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

Применение рыночного подхода предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени. Рыночный подход в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.

Сфера применения рыночного подхода – массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов недвижимости для малого бизнеса.

Применение рыночного подхода включает в себя следующие основные этапы.

• 1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.
• 2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.).
• 3. Сравнительный анализ проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.
• 4. Корректировка цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.
• 5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемого объекта рассчитывается, таким образом, по следующей общей формуле:

СН = Ца± ΣП,

где Ца – цена аналогичного объекта (группы аналогичных объектов); П – поправки к ценам объектов-аналогов.

Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.

Для внесения поправок могут применяться количественные и качественные методы.

При использовании количественных методов оценщик должен определить величину поправок. Для определения этих "цен" используется несколько методов: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

После определения величины необходимых поправок можно переходить к определению стоимости объекта путем сравнения его с объектом-аналогом.

Величина стоимости оцениваемого объекта определяется путем внесения поправок в известную цену объекта-аналога.

Корректировка может производиться в трех основных вариантах:

• в денежном выражении;
• процентах;
• общей группировке.

Наиболее точный прием – применение денежных поправок. Но это возможно только в том случае, если их можно определить. Если это невозможно, то применяется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения поправок.

Возможны два варианта:

• 1) на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);
• 2) независимой основе (суммированием).

Зарубежный опыт

Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует такую последовательность внесения поправок (корректировок цен продаж сопоставимых объектов по элементам сравнения):

• 1. Состав имущественных прав.
• 2. Условия финансирования сделки (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным).
• 3. Условия продажи (нетипичные мотивации или нетипичные условия сделки, например родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства).
• 4. Время заключения сделки с объектом-аналогом.
• 5. Местоположение и окружение.
• 6. Физические характеристики.
• 7. Экономические характеристики объекта.

Существенным является вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие – на независимой.

Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом.

Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. В их число входят поправки:

• на передаваемые права;
• условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств);
• условия продажи (скидки, рассрочки);
• время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж).

Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе:

• местоположение;
• состояние объекта;
• дополнительные элементы;
• экология.

К качественным методам определения величины поправок относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.

В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом ("лучше – хуже"). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.

Использование сравнительного метода может быть проиллюстрировано следующим примером. Нужно определить рыночную стоимость коттеджа с сауной и встроенным гаражом (объект № 1). При анализе были выявлены следующие продажи:

• 1. Объект № 2 продан в этом году по цене 2900 тыс. руб., имеет сауну и бассейн.
• 2. Объект № 3 продан год назад за 2600 тыс. руб., имеет встроенный гараж.
• 3. Объект № 4 продан в этом году за 3000 тыс. руб., имеет бассейн и встроенный гараж.

С использованием метода парных продаж установлено, что вклад сауны в стоимость 50 тыс. руб.; бассейна – 60 тыс.; гаража – 90 тыс. руб. Прирост стоимости составляет 10% в год. (Решение примера см. в табл. 8.4.)

Таблица 8.4

Определение стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода

Параметр		Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Цена, тыс. руб.
Цена, откорректированная на время, тыс. руб.			2600 1,1 = = 2860
Подземный гараж
Итого корректировок
Откорректированная цена, тыс. руб.

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Поскольку каждая корректировка содержит в себе потенциальную ошибку, то чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при определении итоговой стоимости объекта оценки.

Цена первого объекта была подвергнута одной корректировке, цена второго и третьего – двум корректировкам. Учитывая, что вес аналога должен

быть обратно пропорционален количеству корректировок, используется следующее правило его расчета:

где k 1, k 2, k 3 – количество корректировок цеп первого, второго и третьего аналогов соответственно.

Рассчитаем веса каждого аналога по формуле (8.1):

С учетом "вклада" каждого объекта стоимость объекта недвижимости будет равна, тыс. руб.:

3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75, или округленно 3120.

• Разграничение между подходами к оценке и методами оценки проводится и в Федеральных стандартах оценки – в ФСО № 1 (см.: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_ prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
• Индексы изменения цен в строительстве регулярно пересматриваются и размещаются в Интернете государственными органами, регулирующими строительную деятельность

  (в настоящее время – Минстрой России).